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　　經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 劉鵬/文

　　千呼萬喚始出來，存量房貸利率將再次迎來下調(diào)。

　　9月24日，中國央行行長潘功勝出席國務(wù)院新聞辦新聞發(fā)布會時(shí)表示，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率的附近，預(yù)計(jì)平均降幅在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。當(dāng)天，“降低存量房貸利率”成為微博的熱搜詞條。不少網(wǎng)友紛紛截屏展示自己的房貸利率，并發(fā)出感慨，“終于等來了”。

　　對于這次調(diào)整，居民期盼已久。我們認(rèn)為，再次下調(diào)存量房貸利率正切合民心民意，有利于改善居民家庭的資產(chǎn)負(fù)債表，是穩(wěn)住市場預(yù)期、增強(qiáng)社會信心的重要一招。

　　央行和金融監(jiān)管總局在2023年8月31日發(fā)文指導(dǎo)商業(yè)銀行調(diào)整過一次存量房貸利率。但是受制于時(shí)間段劃分和“按發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限執(zhí)行”這一調(diào)整規(guī)則，北上廣深一線城市的新購房者，特別是2019年10月8日至2022年5月14日期間的新購房者，沒有享受到政策紅利，依然站在利率高位上，成為政策的“夾心層”。

　　這部分群體多數(shù)是正值組建家庭、養(yǎng)兒育女的80后、90后，已成為社會的中堅(jiān)力量和主要消費(fèi)群體。以北京為例，盡管貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)經(jīng)過多次下調(diào)，這部分群體的首套房貸利率還是高達(dá)4.75%(五年期LPR+55個(gè)基點(diǎn))，而目前北京最新的首套房貸利率下限為3.4%(五年期LPR-45個(gè)基點(diǎn))。也就是說，新老房貸的利差達(dá)到1.35個(gè)百分點(diǎn)。以商業(yè)貸款100萬元、25年期限計(jì)算，存量購房者要多還超過20萬元的利息。這種利差的產(chǎn)生凸顯了政策的不公平性。基于此，部分居民只要有一定的積蓄就去銀行預(yù)約提前還貸。因此，金融監(jiān)管部門再次調(diào)整存量房貸利率，可以切實(shí)降低這部分群體的債務(wù)負(fù)擔(dān)，有利于調(diào)動他們的消費(fèi)積極性，改善居民的心理預(yù)期，同時(shí)也會使得銀行挽留住這批優(yōu)質(zhì)的客戶，可謂一舉多得。

　　不過，如何調(diào)降存量房貸利率備受相關(guān)購房者關(guān)注：是只降0.5個(gè)百分點(diǎn)嗎?LPR加點(diǎn)會取消嗎?新發(fā)放貸款利率的“附近”是什么水平?

　　目前，多家銀行表態(tài)還在等監(jiān)管部門的具體政策。我們認(rèn)為，政策調(diào)整“猶抱琵琶半遮面”不可取。既然要調(diào)整，不如就讓調(diào)整來得徹底些。將利率一步調(diào)整到位，讓存量購房者感受到政策的公平性和普惠性，切勿再出現(xiàn)去年部分群體感覺被“遺忘”的一幕。調(diào)整到位會從根本上增強(qiáng)社會信心，因?yàn)樾判闹荒苁窃诖_定性預(yù)期中得到重塑。何況央行也采取了降準(zhǔn)等措施來為銀行釋放低成本的長期資金，以對沖存量房貸利率調(diào)整的影響。

　　考慮到地產(chǎn)調(diào)控因城施策因素，監(jiān)管不妨允許按揭人和按揭所在的商業(yè)銀行協(xié)商，按照所在城市最新的房貸利率下限對存量貸款直接調(diào)降利率。或者，監(jiān)管放開銀行轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，允許按揭人在按揭所在的銀行按照所在城市最新的房貸利率進(jìn)行房貸置換，同時(shí)鼓勵(lì)銀行減免轉(zhuǎn)按揭過程中的相關(guān)費(fèi)用。轉(zhuǎn)按揭政策有助于提振房地產(chǎn)市場信心，激活市場交易，推動市場健康良性發(fā)展，這一點(diǎn)已經(jīng)在成熟市場上得到證明。

　　據(jù)潘功勝透露，這一項(xiàng)政策將惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數(shù)在1500億元左右。家庭是社會的基本細(xì)胞，我們相信，億萬家庭擁有的資產(chǎn)負(fù)債表越健康，銀行乃至國家的資產(chǎn)負(fù)債表才能越來越健康。