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原標(biāo)題：二季度調(diào)控三步走 西安二手房市將進(jìn)“冰河期”？

　　從“330新政”，到二手房成交參考價(jià)機(jī)制 ，再到102個(gè)住宅小區(qū)二手房成交參考價(jià)的公布，西安二手房在今年二季度經(jīng)歷了三次遞進(jìn)式調(diào)控。

　　面對(duì)尚未公布細(xì)則的參考價(jià)政策，市場(chǎng)的交易主體，銀行、賣家、買家、中介機(jī)構(gòu)等都已經(jīng)受到了政策的影響。

　　參考價(jià)等一系列的調(diào)整后，二手房市場(chǎng)真的要“涼涼”了嗎?

　　部分門店房源量下降4成

　　價(jià)格下降3成

　　自從“330新政”釋放二手房參考價(jià)信息后，西安二手房成交套數(shù)就有下行趨勢(shì)，境商西安紫薇曲江意境店工作人員介紹，“330新政”之后，掛牌房源逐步減少，截至目前，基本能下降4成。加上最近的二手房參考價(jià)中，紫薇曲江意境的參考價(jià)不到1.9萬(wàn)元/㎡，相比此前的成交均價(jià)2.6萬(wàn)元/㎡而言，相當(dāng)于打了七折。賣方預(yù)期到二手房成交價(jià)是下行的，但不會(huì)完全按照參考價(jià)來賣，礙于現(xiàn)在掛牌房源不能標(biāo)注售價(jià)，門店成交量也日益減少。

　　記者從安居客網(wǎng)站上了解到，截至7月15日，二手房均價(jià)為13799元/㎡，較上個(gè)月上漲了1.17%。已公布二手房參考價(jià)的白樺林居參考價(jià)為16456元/㎡，安居客上89㎡的白樺林居掛牌價(jià)是180萬(wàn)元，也就是說20224元/㎡。

　　多個(gè)中介機(jī)構(gòu)反饋，西安公布了102個(gè)小區(qū)參考價(jià)之后，貝殼平臺(tái)下架了高于參考價(jià)的相關(guān)房源。據(jù)曲江一二手房門店的工作人員介紹，他們片區(qū)內(nèi)房源涉及多個(gè)參考價(jià)小區(qū)，基本全部不在網(wǎng)絡(luò)端對(duì)外展示，大概有一半的房源客戶在網(wǎng)上都看到了，主要是招商依云曲江、天地源曲江香都和金輝世界城，網(wǎng)絡(luò)端的信息已經(jīng)撤下或換成車位信息展示。

　　二手房金融政策收緊

　　部分銀行停貸

　　華商報(bào)記者從銀行方面了解到，相較于新房而言，二手房本身放款額度有限，現(xiàn)階段，各銀行對(duì)二手房的貸款基本都處于停貸狀態(tài)，而二手房貸款量收緊勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致西安二手房成交量繼續(xù)下探。

　　上述曲江二手房門店工作人員還告訴記者，目前，個(gè)別銀行還可以貸款，但對(duì)二手房房貸審查比之前更嚴(yán)格了，包括信用度、還貸能力及資金來源等方面。利率也從此前的5.65%提升至5.75%。加上放款周期延長(zhǎng)至三四個(gè)月。從整體環(huán)境來看，二手房市場(chǎng)接下來將比較艱難。

　　田女士上個(gè)月剛在海德堡定了一套二手房，目前正處于銀行資料遞交審核階段，“突然出現(xiàn)參考價(jià)，我特別擔(dān)心貸款批不下來，將來需要全款交付該咋辦?”

　　買賣雙方觀望情緒重

　　“一刀切”意義不大

　　數(shù)據(jù)顯示，西安二手房?jī)r(jià)格近半年出現(xiàn)連漲，且漲幅不斷加大。參考價(jià)的出臺(tái)有效遏制了炒房熱情，讓市場(chǎng)主體買賣雙方產(chǎn)生了觀望情緒。

　　城西金色悅城業(yè)主代女士今年4月時(shí)打算賣掉她的兩居室，置換一套大面積的房子，當(dāng)時(shí)73㎡成交價(jià)在130萬(wàn)左右，單價(jià)18000元左右，現(xiàn)在參考價(jià)為15352元/㎡，單價(jià)下降近3000元，這讓本來有點(diǎn)猶豫的她暫緩了置換房屋的決定，一方面是因?yàn)椴辉敢獾蛢r(jià)出售，另一方面她也打算先觀望一下后期市場(chǎng)反應(yīng)。她說：“這個(gè)政策一定程度上壓制了像我一樣有換房念頭的人”。

　　趙先生想買一套婚房，近期一直在新房和二手房市場(chǎng)尋找合適房源，他一年來參與了多個(gè)樓盤搖號(hào)一直未中，近期看中了曲江二期招商依云曲江的房子。前幾天還在網(wǎng)上瀏覽相關(guān)信息，但參考價(jià)格出臺(tái)后相關(guān)房源信息全都搜不到了，一方面房東不著急出手了，另一方面買房的人也不清楚該如何進(jìn)行首付和貸款。“參考價(jià)出臺(tái)我們很高興，可以遏制二手房虛高價(jià)格，但沒有具體細(xì)節(jié)，我們也不知該如何操作。”趙先生無奈地說。

　　在曲江一二手房門店內(nèi)，一位買主告訴記者：“曲江香都的房子之前成交單價(jià)在2.3萬(wàn)/㎡左右，現(xiàn)在每平方米參考價(jià)1.6萬(wàn)多，價(jià)格看著是下降了不少，但沒有房子出售了，大家只能等或再去參與新房搖號(hào)，挺無奈的。”

　　政策穩(wěn)定市場(chǎng)有效

　　亟待細(xì)節(jié)出臺(tái)

　　地產(chǎn)自媒體從業(yè)者沈瑋分析認(rèn)為，可以參照深圳，二手房參考價(jià)出臺(tái)已有五個(gè)月，二手房熱度出現(xiàn)肉眼可見的下降，樓市確實(shí)穩(wěn)了下來。西安二手房銷量已經(jīng)較峰值有所下滑，二手房參考價(jià)一出，一旦銀行嚴(yán)格執(zhí)行參考價(jià)去貸款，二手房銷量會(huì)進(jìn)一步下探!但西安這次給出的二手房參考價(jià)，在細(xì)節(jié)問題上還不太明確，比如最關(guān)鍵的參考時(shí)期并沒有給出。

　　參考價(jià)本身不是去限制二手房房?jī)r(jià)，而是限制貸款額度，提高二手房首付，從而降低二手房銷量。沈瑋認(rèn)為，對(duì)于買賣雙方而言，二手房參考價(jià)會(huì)減弱市場(chǎng)預(yù)期，澆澆二手房房東的銷售預(yù)期，買方也有了談判空間，算是達(dá)到了調(diào)控目標(biāo)。

　　西安城記創(chuàng)始人聶海峰認(rèn)為，西安作為第三個(gè)出臺(tái)二手房參考價(jià)政策城市，對(duì)市場(chǎng)的敏感度非常高，政策出臺(tái)一定會(huì)有觀望期、市場(chǎng)緩沖期和兌現(xiàn)折射期，目前正處于政策觀望期，預(yù)計(jì)2-3個(gè)月后二手房市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)腰斬狀態(tài)，進(jìn)入短暫的冰河期。 華商報(bào)記者 杜蒙 狄芳