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西安市住建局：二環(huán)以外區(qū)域取消限購(gòu)

        陜工網(wǎng)—陜西工人報(bào)訊（謝明靜）近日，西安市住建局組織召開(kāi)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作會(huì)議。會(huì)上提出，進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整限購(gòu)范圍，西安市二環(huán)以外區(qū)域取消限購(gòu)。
 

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焦點(diǎn)4問(wèn)

　　1.為何限定二環(huán)外?

　　主力庫(kù)存在三環(huán)以外區(qū)域

　　保留二環(huán)內(nèi)限購(gòu)

　　有疏解四大主城區(qū)人口考量

　　2.房?jī)r(jià)會(huì)否波動(dòng)?

　　由此帶來(lái)的購(gòu)房小高潮結(jié)束后

　　樓市將歸于平靜

　　房?jī)r(jià)大幅度上漲可能性不大

　　3.政策意義何在?

　　有效降低購(gòu)房門(mén)檻

　　對(duì)部分有能力、沒(méi)資質(zhì)的人是重大利好

　　4.還有哪些利好?

　　全面推行『帶押過(guò)戶』

　　加大剛性和改善性住房供給

　　新建商品房『交房即交證』

　　自2017年西安市出臺(tái)限購(gòu)政策以來(lái)，歷經(jīng)幾番調(diào)整，9月19日，西安房產(chǎn)政策迎來(lái)重大變動(dòng)：西安市二環(huán)以外區(qū)域取消限購(gòu)。

　　這一政策為何是二環(huán)以外?調(diào)整將會(huì)帶來(lái)怎樣的影響?

新政

取消限購(gòu)范圍是二環(huán)以外區(qū)域

　　9月19日下午，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布消息稱，近日西安市住建局組織召開(kāi)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作會(huì)議，通報(bào)了西安市1-8月份房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，就下一步工作進(jìn)行了研究部署。

會(huì)議提出：

　　一是進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整限購(gòu)范圍，西安市二環(huán)以外區(qū)域取消限購(gòu)。

　　二是全面推行“帶押過(guò)戶”，落實(shí)好換購(gòu)住房退稅優(yōu)惠政策。

　　三是加大剛性和改善性住房供給，做好價(jià)格監(jiān)測(cè)指導(dǎo)，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡、結(jié)構(gòu)合理、價(jià)格平穩(wěn)。

　　四是嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)銷售信息公開(kāi)制度，切實(shí)維護(hù)購(gòu)房群眾合法權(quán)益。

　　五是實(shí)施分階段辦理施工許可和聯(lián)合驗(yàn)收，全面推行新建商品房“交房即交證”。

　　六是完善房地產(chǎn)企業(yè)誠(chéng)信評(píng)價(jià)機(jī)制，促進(jìn)企業(yè)依法誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)。

原因

為何是二環(huán)以外取消限購(gòu)?疏解中心城區(qū)人口

　　對(duì)于此次西安市限購(gòu)政策的調(diào)整與優(yōu)化，記者聯(lián)系到一位房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資深從業(yè)者楊先生。

　　他表示，這次限購(gòu)范圍放寬，西安市二環(huán)以外區(qū)域取消限購(gòu)，是基于房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷做出的政策性調(diào)整。

　　“此次選擇將二環(huán)外解除限購(gòu)，客觀原因是二環(huán)內(nèi)基本沒(méi)有新建商品房，但還存在西安疏解中心城區(qū)人口，緩解中心城區(qū)生活配套與公共服務(wù)壓力的考量。”楊先生介紹，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的地位不容小覷。受經(jīng)濟(jì)環(huán)境、疫情沖擊等影響，近幾年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于下行態(tài)勢(shì)。為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，政府也在宏觀層面不斷調(diào)整限購(gòu)政策，比如去年施行的“以租換購(gòu)”，即住房被納入保障性租賃住房管理并正式簽訂租賃合同后，出租人家庭可在限購(gòu)區(qū)域獲得新增購(gòu)買(mǎi)一套住房的資格。

影響

房?jī)r(jià)大幅度上漲?可能性不大

　　“金融層面也在為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供助力，受之前降息政策的影響，近期西安的房產(chǎn)銷售情況有了一定的好轉(zhuǎn)。”楊先生表示，此次取消限購(gòu)，對(duì)于一部分有能力、沒(méi)資質(zhì)的人來(lái)說(shuō)，是重大利好。“徘徊于限購(gòu)區(qū)邊緣的人，將抓住這個(gè)時(shí)機(jī)盡快入手。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，影響大多數(shù)消費(fèi)者購(gòu)房決策的并不是限購(gòu)，而是房?jī)r(jià)與房貸的壓力。因此在這次限購(gòu)放寬導(dǎo)致的購(gòu)房小高潮結(jié)束后，西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)將再次歸于平靜，房?jī)r(jià)大幅度上漲的可能性不大。”

意義

能夠有效降低購(gòu)房門(mén)檻

　　取消限購(gòu)有何意義?對(duì)此，西安交通大學(xué)公共政策與管理學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)楊東朗表示，此舉能夠有效降低購(gòu)房門(mén)檻，讓此前受限的人群擁有更多選擇，幫助剛需類和改善類購(gòu)房者在城市核心區(qū)購(gòu)買(mǎi)自住房。“此前西安市實(shí)行限購(gòu)政策，是為了限制炒房、避免房?jī)r(jià)增速過(guò)快。當(dāng)前房源充足，優(yōu)化限購(gòu)政策能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”

回顧

此前外地戶口在限購(gòu)區(qū)最多買(mǎi)一套

　　最讓老百姓關(guān)心的，莫過(guò)于首條重磅變化：西安市二環(huán)以外區(qū)域取消限購(gòu)。

　　此次政策調(diào)整以前，西安市限購(gòu)區(qū)域包括：新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、灞橋區(qū)、未央?yún)^(qū)、長(zhǎng)安區(qū)、西咸新區(qū)灃東新城(不含上林街道)、高新區(qū)(不含托管的非限購(gòu)區(qū)域)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、航天基地、國(guó)際港務(wù)區(qū)。

　　對(duì)于西安本市戶籍家庭來(lái)說(shuō)，若家庭成員名下無(wú)住房，限購(gòu)區(qū)域內(nèi)可以買(mǎi)2套住房;西安本市二孩及以上居民家庭落戶滿3年，可購(gòu)買(mǎi)第3套住房;家庭成員名下有2套及以上住房，可“以租換購(gòu)”在限購(gòu)區(qū)買(mǎi)第3套房。

　　新落戶家庭在住房限購(gòu)區(qū)域無(wú)住房，落戶西安后可在住房限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買(mǎi)首套二手住房。落戶滿1年可購(gòu)買(mǎi)首套新建商品房，落戶滿3年可購(gòu)買(mǎi)第二套住房(新建商品房或二手房)。

　　對(duì)于外地戶口的家庭來(lái)說(shuō)，持有西安市《居住證》，且在購(gòu)房之日前2年在西安連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅，或已連續(xù)繳納5年及以上社保或個(gè)稅，可購(gòu)買(mǎi)1套新房。在住房限購(gòu)區(qū)域無(wú)住房的非西安市戶籍居民家庭，持有西安市《居住證》，且在購(gòu)房之日前6個(gè)月在西安市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的，可購(gòu)買(mǎi)1套二手住房。

　　西安戶籍的夫妻離異，離異前家庭在限購(gòu)區(qū)域擁有2套以上住房，離異后1年內(nèi)任何一方均不得在限購(gòu)區(qū)域買(mǎi)房。

　　此次取消限購(gòu)是否意味著以上的限制都會(huì)取消，還需等待具體細(xì)則。

>>預(yù)測(cè)

西安周邊區(qū)域會(huì)降價(jià)?

　　●對(duì)新房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)：

　　限購(gòu)取消，勢(shì)必會(huì)釋放購(gòu)房需求，之前受限于購(gòu)房資格的購(gòu)房人群，將會(huì)回流到西安二環(huán)以外的主城，拉動(dòng)購(gòu)買(mǎi)力，新房市場(chǎng)將迎來(lái)一輪回暖。

　　●對(duì)二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)：

　　掛牌量一定會(huì)短期暴漲，庫(kù)存壓力增加，如若無(wú)人接盤(pán)，二手房將會(huì)陷入兩難境地。

　　●對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)：

　　無(wú)論是剛需還是改善人群，目前均是上車非常好的時(shí)機(jī)，不要錯(cuò)過(guò)這個(gè)節(jié)點(diǎn)，畢竟現(xiàn)在新房、二手房任你挑，價(jià)格筍，利率低，首付少。

　　●對(duì)投資客和炒房者：

　　取消限購(gòu)政策后，雖然投資客和炒房者將有更多機(jī)會(huì)購(gòu)房，然而目前房?jī)r(jià)漲幅空間已經(jīng)很小，加上之前可能已經(jīng)擁有了較多的房產(chǎn)，因此取消限購(gòu)政策后提醒投資炒房者此時(shí)盡量先不要入手，可觀望一段時(shí)間再做決定。

　　●對(duì)于房?jī)r(jià)變化來(lái)說(shuō)：

　　大膽推測(cè)一下，西安的房?jī)r(jià)不會(huì)大幅上漲，會(huì)持續(xù)穩(wěn)定。至少?gòu)哪壳暗那闆r來(lái)看，西安房?jī)r(jià)已不存在大漲的機(jī)會(huì)，但主城區(qū)很多樓盤(pán)推出的優(yōu)惠政策會(huì)立即取消。

　　●對(duì)于西安周邊區(qū)域來(lái)說(shuō)

　　按照當(dāng)前的情況，西安解除限購(gòu)之后，原來(lái)的非限購(gòu)區(qū)域會(huì)有“痛感”。目前非限購(gòu)板塊主要是在吃政策紅利，比較典型的是西咸(除過(guò)灃東)、鄠邑、周至、臨潼等區(qū)域。新政實(shí)施后，灃西、涇河、秦漢等周邊區(qū)域的樓盤(pán)，可能會(huì)加大購(gòu)房?jī)?yōu)惠力度，打折賣(mài)房，以各種優(yōu)惠的形式“降價(jià)”。這里面痛感最強(qiáng)烈的可能是西咸，因?yàn)槲飨淌俏靼驳墓┑卮髴簦�占了每年成交量的四成，一旦主城限�?gòu)放松，部分會(huì)出現(xiàn)短期滯銷，但隨著主城好轉(zhuǎn)，西咸也會(huì)快速調(diào)整價(jià)格，好轉(zhuǎn)起來(lái)。 綜合

>>鏈接

國(guó)內(nèi)超10市近期取消限購(gòu)

　　就在9月19日，武漢市六部門(mén)發(fā)布通知，宣布從即日起取消二環(huán)線以內(nèi)住房限購(gòu)政策。同日，無(wú)錫市發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)無(wú)錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展若干政策措施的通知》，提到全市域取消限購(gòu)政策。

　　9月7日，大連發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房屋消費(fèi)的通知》。其中提到，自發(fā)文之日起，原政策中大連市中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)購(gòu)買(mǎi)商品住房的限購(gòu)政策解除，居民家庭在大連市購(gòu)買(mǎi)商品住房的，不再受住房總套數(shù)限制。

　　9月4日，沈陽(yáng)也發(fā)布樓市新政，沈陽(yáng)市將取消限制性購(gòu)售政策，取消二環(huán)內(nèi)限購(gòu)政策，取消住房銷售限制年限規(guī)定，滿足居民購(gòu)房需求。

　　近期取消限購(gòu)政策的城市已經(jīng)12座，包括大連、蘭州、濟(jì)南、青島、鄭州、沈陽(yáng)、廊坊、佛山、東莞、嘉興、南京、福州等地。

>>重點(diǎn)

全面推行“帶押過(guò)戶”

新建商品房“交房即交證”

　　西安市住建局此次會(huì)議中還提到兩個(gè)重點(diǎn)內(nèi)容，一是全面推行新建商品房“交房即交證”，二是全面推行“帶押過(guò)戶”。

　　今年6月25日，西安市住建局、西安市自然規(guī)劃局等部門(mén)就曾印發(fā)《關(guān)于推行存量房(二手房)“帶押過(guò)戶”的通知》，推動(dòng)“帶押過(guò)戶”政策在陜落地實(shí)施，切實(shí)提升便利化服務(wù)水平。據(jù)悉，“帶押過(guò)戶”政策可間接實(shí)現(xiàn)存量房貸利率的下調(diào)，還可有效盤(pán)活二手房市場(chǎng)，提升交易效率，間接提高剛需剛改客群的一手房市場(chǎng)交易活躍度，帶動(dòng)擴(kuò)大消費(fèi)。

　　9月1日，省住建廳等四部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在全省推行不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”改革工作的通知》，對(duì)我省全面推行不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”改革作出安排，進(jìn)一步提升便利化服務(wù)水平，降低制度性交易成本，為群眾和企業(yè)提供更順暢、更便捷、更高效的不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)。

　　據(jù)悉，西安、寶雞、銅川、漢中、安康等市已開(kāi)展此項(xiàng)業(yè)務(wù)辦理，截至8月底，陜西省共辦理“帶押過(guò)戶”62件，交易總額達(dá)9015萬(wàn)元，累計(jì)節(jié)約交易成本360.6萬(wàn)元，成本下降率達(dá)80%。 記者 白仲夏

什么是“帶押過(guò)戶”?

根據(jù)《民法典》第406條：

　　“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定的規(guī)定，在申請(qǐng)辦理已抵押不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，無(wú)需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過(guò)戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。”

　　“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)辦理范圍

　　西安市城六區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)范圍內(nèi)，已經(jīng)辦理抵押登記的不動(dòng)產(chǎn)在存量房(二手房)交易過(guò)程中，無(wú)需先還清貸款解除抵押再辦理過(guò)戶轉(zhuǎn)移，買(mǎi)賣(mài)雙方可以自愿選擇使用“帶押過(guò)戶”服務(wù)。

　　當(dāng)事人因贈(zèng)與、作價(jià)出資(入股)、法人或者其他組織合并(分立)等原因，申請(qǐng)轉(zhuǎn)移抵押不動(dòng)產(chǎn)的不納入合并登記辦理范圍。

　　“帶押過(guò)戶”申請(qǐng)主體

　　買(mǎi)賣(mài)雙方與貸款銀行、住房公積金管理中心簽訂協(xié)議后，可以共同向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記及抵押權(quán)相關(guān)登記。 綜合

>>多知道點(diǎn)

8月西安房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅第一

　　事實(shí)上，從西安近幾個(gè)月的房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，表現(xiàn)較好。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的8月份70城市房?jī)r(jià)指數(shù)，西安等三個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲均為0.4%，漲幅排名第一，其中西安已經(jīng)連續(xù)兩月漲幅領(lǐng)跑。

　　雖然價(jià)格上漲，但是西安成交仍處于低位。據(jù)克而瑞陜西統(tǒng)計(jì)，8月份，主城區(qū)住宅成交4745套、62.66萬(wàn)平方米，其中成交量環(huán)比下降2.96%。

　　另外，2023上半年，西安全域供應(yīng)面積約650余萬(wàn)平米，同比減少16%。成交面積卻接近600萬(wàn)平方米，同比增加18%。相比其他城市，西安基本面尚好。

　　其次區(qū)域分化明顯：當(dāng)下西安樓市，重點(diǎn)新區(qū)和主城新區(qū)占主導(dǎo)，高新、港務(wù)和西部大道即是代表，多次搖號(hào)全國(guó)少有。主城存量去化為10個(gè)月(良好水平)，西咸新區(qū)則達(dá)30個(gè)月左右。

來(lái)源：陜工網(wǎng)—陜西工人報(bào)、華商報(bào)