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　　5問(wèn)西安樓市

　　1.后期樓市走勢(shì)如何？

　　在調(diào)控整體趨向?qū)捤杀尘跋拢�伴隨改善類客群和消費(fèi)升級(jí)需求進(jìn)一步釋放，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)在今年下半年有望逐漸回暖。

　　2.影響房?jī)r(jià)漲還是跌？

　　取消限購(gòu)可能會(huì)釋放一部分購(gòu)房需求，但房?jī)r(jià)走勢(shì)仍然受到多種因素的影響。因此，不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為取消限購(gòu)就一定會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲或下跌。

　　3.會(huì)吸引哪類購(gòu)房者？

　　之前被限制的非戶籍購(gòu)房者、改善性住房需求者等將有機(jī)會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)，可能使得購(gòu)房者的年齡、收入、職業(yè)等特征更加多樣化。

　　4.市場(chǎng)格局有何調(diào)整？

　　取消限購(gòu)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局可能會(huì)發(fā)生變化。同時(shí)，一些小型房企可能會(huì)面臨更大的市場(chǎng)壓力，需要更加注重自身的發(fā)展和轉(zhuǎn)型。

　　5.會(huì)帶來(lái)哪些社會(huì)影響？

　　房地產(chǎn)政策在一定程度是各大城市『搶人』的手段。取消限購(gòu)后，可能會(huì)吸引更多的人才和勞動(dòng)力流入取消限購(gòu)的城市。

　　昨日，西安、杭州兩大城市宣布全面取消樓市限購(gòu)！

　　這意味著，仍然“有限限購(gòu)”的城市在減少。梳理發(fā)現(xiàn)，截至目前，除海南省外，核心城市中北京、上海、深圳政策仍較為嚴(yán)格，廣州（120 平方米以下）、天津（120平方米以下新房等）等城市部分核心區(qū)仍有限購(gòu)政策。

　　此次西安全面取消限購(gòu)，會(huì)產(chǎn)生哪些影響？房?jī)r(jià)走勢(shì)會(huì)如何？

　　5月9日下午，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、西安市自然資源和規(guī)劃局、西安住房公積金管理中心、國(guó)家稅務(wù)總局西安市稅務(wù)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，對(duì)西安市住房限購(gòu)政策、搖號(hào)政策、公積金貸款首付比例、公積金貸款年限等進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化。

　　值得注意的是，同日上午，杭州同樣宣布取消樓市限購(gòu)政策。

　　兩個(gè)“新一線”城市相繼取消限購(gòu)，引起房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)烈反響。至此，全國(guó)范圍內(nèi)，僅北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市，以及海南省、天津市共六地仍保留一定的限購(gòu)政策——徹底放開限購(gòu)，已成為多地主流選擇。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，目前全國(guó)省會(huì)城市幾乎均取消限購(gòu)，這意味著各地執(zhí)行多年的限購(gòu)政策正從政策工具箱中剔除，也意味著“市場(chǎng)歸市場(chǎng)、保障歸保障”思路進(jìn)一步落實(shí)。經(jīng)歷多年調(diào)控后，如今房地產(chǎn)行業(yè)已發(fā)生轉(zhuǎn)折性變化，從取消限購(gòu)、“消化存量”到調(diào)整供地模式，都意味著行業(yè)正步入新階段，激活需求、穩(wěn)定市場(chǎng)已成為當(dāng)務(wù)之急。

　　5月9日，華商報(bào)大風(fēng)新聞就此次西安住房政策優(yōu)化調(diào)整，邀請(qǐng)多位房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)＜疫M(jìn)行分析解讀。西安交通大學(xué)公共政策與管理學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)楊東朗認(rèn)為，此次住房政策調(diào)整，符合西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展實(shí)際，能夠更好地惠及群眾，有利于推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　　>>不再審核購(gòu)房資格

　　【通知內(nèi)容】全面取消西安市住房限購(gòu)措施，居民家庭在全市范圍內(nèi)購(gòu)買新建商品住房、二手住房不再審核購(gòu)房資格。

　　【解讀】2017年，西安出臺(tái)住房限購(gòu)政策，自當(dāng)年1月1日起，要求本市及非本市戶籍居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女)，在本市城六區(qū)范圍內(nèi)只能新購(gòu)一套住房(含新建住房和二手住房)。7年來(lái)，西安市住房限購(gòu)政策數(shù)度調(diào)整，去年9月，西安市調(diào)整限購(gòu)區(qū)域，二環(huán)以外區(qū)域不再執(zhí)行住房限購(gòu)措施。

　　按照此前政策要求，在住房限購(gòu)區(qū)域內(nèi)，本市戶籍居民家庭在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)限購(gòu)住房（含新建商品住房和二手住房，下同）總套數(shù)為2套；非本市戶籍居民家庭在住房限購(gòu)區(qū)域內(nèi)限購(gòu)總套數(shù)為1套。符合西安市購(gòu)房資格的二孩及以上家庭，在住房限購(gòu)區(qū)域內(nèi)限購(gòu)套數(shù)的基礎(chǔ)上可新購(gòu)買1套住房。

　　在住房限購(gòu)區(qū)域內(nèi)，本市戶籍居民家庭購(gòu)買首套、第2套住房取消落戶時(shí)間限制；非本市戶籍居民家庭須持有本市有效期內(nèi)《居住證暫行條例》，且在購(gòu)房之日前6個(gè)月在本市連續(xù)繳納社保或個(gè)人所得稅，可購(gòu)買首套住房。

　　夫妻離異后，任一方在限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買住房的，不再核查離異前家庭住房總套數(shù)。

　　此番“新政”出爐，意味著西安住房限購(gòu)政策正式告別歷史舞臺(tái)。西安交通大學(xué)公共政策與管理學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)楊東朗認(rèn)為，根據(jù)中央統(tǒng)一部署，在住房和房地產(chǎn)方面，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持因城施策、一城一策、精準(zhǔn)施策，滿足剛性和改善性住房需求，優(yōu)化房地產(chǎn)政策。西安此次全面取消限購(gòu)政策符合國(guó)家關(guān)于住房政策調(diào)整完善的需要。

　　楊東朗表示，從整體來(lái)看，當(dāng)前西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求，住房限購(gòu)措施的取消，是基于當(dāng)前西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況做出的正常調(diào)整，符合市場(chǎng)規(guī)律。同時(shí)解除限購(gòu)能夠更好滿足居民剛性和改善性住房需求、改善居民住房條件，讓更大范圍的購(gòu)房者能夠在西安購(gòu)房安家。

　　此外，這次調(diào)整也體現(xiàn)出我國(guó)住房制度“兩條腿走路”，在大力發(fā)展保障性住房的基礎(chǔ)上，通過(guò)解除限購(gòu)將商品房完全交給市場(chǎng)，充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用。

　　　>>優(yōu)化停車位配比

　　【通知內(nèi)容】結(jié)合不同區(qū)位、不同住房產(chǎn)品調(diào)整優(yōu)化商品住房項(xiàng)目停車位規(guī)劃配比。商品住房項(xiàng)目可銷售的產(chǎn)權(quán)車位與商品住房同步辦理商品房預(yù)售許可，同步公示車位銷售價(jià)格、銷售方案。

　　【解讀】西安資深房地產(chǎn)分析師朱郁表示，這相當(dāng)于給予房地產(chǎn)項(xiàng)目更多規(guī)劃配置車位自主性，同時(shí)將豐富商品住房銷售中有關(guān)車位銷售模式和促銷策略，對(duì)帶動(dòng)住房銷售產(chǎn)生積極影響。

　　>>大戶型不再“剛需優(yōu)先”

　　【通知內(nèi)容】商品住房項(xiàng)目銷售時(shí)，登記家庭數(shù)量與住房房源數(shù)量比例低于1.5:1的，不再實(shí)施公證搖號(hào)。建筑面積大于144平方米的住房在搖號(hào)選房時(shí)不再實(shí)施“剛需優(yōu)先”。搖號(hào)銷售項(xiàng)目的搖號(hào)名單公示、搖號(hào)結(jié)果公示、選房結(jié)果公示時(shí)間由3天縮短為1天。

　　【解讀】“當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中，除部分高性價(jià)比樓盤能夠?qū)崿F(xiàn)‘即開即罄’,更多樓盤即使登記不錯(cuò)但開盤之后，基本都有余貨平銷。所以，取消‘房客比’較低項(xiàng)目公正搖號(hào)、縮短搖號(hào)周期公示是從市場(chǎng)實(shí)際情況出發(fā)的簡(jiǎn)化流程。”朱郁表示，針對(duì)大面積（144㎡以上）住房搖號(hào)選房時(shí)不再實(shí)施“剛需優(yōu)先”，提升了改善類家庭選房順位，有利于提高相關(guān)家庭購(gòu)房積極性。

　　>>支持“以舊換新”

　　【通知內(nèi)容】支持房地產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)合作建立“以舊換新”購(gòu)房模式，對(duì)房產(chǎn)交易流程開展全鏈條優(yōu)化。鼓勵(lì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)分類合理降低經(jīng)紀(jì)費(fèi)用，積極引導(dǎo)交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。

　　【解讀】中指研究院西安分院研究總監(jiān)支家駿表示，“以舊換新”購(gòu)房模式有利于激活需求增量，打通置換鏈條。今年以來(lái)，作為創(chuàng)新政策工具箱的手段，“以舊換新”成為不少城市樓市鼓勵(lì)改善需求的創(chuàng)新手段。西安本次新政有利于激活本地改善型增量需求，打通二次置換鏈條。

　　瑪雅房屋西安草場(chǎng)坡店負(fù)責(zé)人李周生表示，西安市場(chǎng)部分經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)已開始執(zhí)行雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用的機(jī)制。在政策鼓勵(lì)之下，預(yù)計(jì)會(huì)有更多機(jī)構(gòu)落實(shí)這一機(jī)制，從而減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)。此外，目前市場(chǎng)主流經(jīng)紀(jì)費(fèi)用率在3%左右，過(guò)往有些機(jī)構(gòu)會(huì)通過(guò)打折等方式下調(diào)費(fèi)用率，至于未來(lái)調(diào)整空間則需要看各機(jī)構(gòu)實(shí)際執(zhí)行情況。

　　>>鼓勵(lì)單位購(gòu)房

　　【通知內(nèi)容】允許企事業(yè)單位、社會(huì)主體購(gòu)買二手住房以及居民家庭登記選房后的剩余新建商品住房。鼓勵(lì)有條件的企事業(yè)單位、社會(huì)主體租賃或購(gòu)買相對(duì)集中的二手住房，實(shí)施微改造后用于職工宿舍、居家式旅館、民宿等運(yùn)營(yíng)，盤活閑置住房資源，打造多元化住房市場(chǎng)。

　　【解讀】朱郁表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)新房與二手房競(jìng)爭(zhēng)加劇，并由此導(dǎo)致閑置房源出現(xiàn)。但是市場(chǎng)上同時(shí)存在大量賣一買一、賣舊買新、賣小買大的改善及消費(fèi)升級(jí)需求。在市場(chǎng)循環(huán)受阻之際，放開對(duì)企事業(yè)單位等購(gòu)房限制，鼓勵(lì)這些有實(shí)力的主體及時(shí)介入非常重要。

　　　>>建立健全融資協(xié)調(diào)機(jī)制

　　【通知內(nèi)容】建立健全房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，推動(dòng)“白名單制度”常態(tài)化，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)。

　　【解讀】浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究所專委秘書長(zhǎng)夏強(qiáng)表示，“白名單制度”常態(tài)化和“一視同仁”的表態(tài)，意味著更多房地產(chǎn)項(xiàng)目將獲得融資支持，一方面可以緩解企業(yè)資金壓力，另一方面也將進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，給購(gòu)房者吃了一個(gè)“定心丸”。

　　>>政府“讓利”

　　【通知內(nèi)容】科學(xué)計(jì)算企業(yè)相關(guān)費(fèi)用，對(duì)不計(jì)容的地下車位、人防工程等在土地出讓金分?jǐn)倳r(shí)，不計(jì)算金額。

　　【解讀】楊東朗表示，對(duì)不計(jì)容的地下車位、人防工程等在土地出讓金分?jǐn)倳r(shí)，不計(jì)算金額，實(shí)際體現(xiàn)出政府的“讓利”于住房產(chǎn)品，進(jìn)一步降低土地成本，惠及更多購(gòu)房者。朱郁認(rèn)為，這一舉措有利于進(jìn)一步降低企業(yè)相關(guān)稅費(fèi)，減輕企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān),激發(fā)企業(yè)和市場(chǎng)活力。

　　>>自持項(xiàng)目可以出售

　　【通知內(nèi)容】原土地出讓合同中約定的企業(yè)自持租賃住房，由企業(yè)提出申請(qǐng)，經(jīng)住建、資源規(guī)劃部門審核并核算補(bǔ)繳相關(guān)費(fèi)用后，可轉(zhuǎn)為商品住房上市交易。

　　【解讀】夏強(qiáng)認(rèn)為，土地出讓中企業(yè)自持租賃住房，補(bǔ)繳相關(guān)費(fèi)用可轉(zhuǎn)為商品住房上市交易，將會(huì)進(jìn)一步增加和豐富商品住房供給，提高房企利潤(rùn)率。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，全國(guó)迄今沒(méi)有哪個(gè)城市明確發(fā)文說(shuō)自持項(xiàng)目也可以出售的，西安是第一個(gè)“吃螃蟹”的城市，信號(hào)意義非常強(qiáng)，也具有創(chuàng)新性。

　　>>多子女家庭優(yōu)惠

　　【通知內(nèi)容】首次使用公積金貸款購(gòu)房的，首付比例不低于20%；結(jié)清首次公積金貸款后，再次使用公積金貸款購(gòu)房的，首付比例不低于25%。使用公積金貸款購(gòu)買二手住房的，房屋建成年限不超過(guò)30年，貸款期限與房屋建成年限之和延長(zhǎng)至不超過(guò)40年。二孩及以上多子女家庭使用公積金貸款購(gòu)房的，貸款最高額度在現(xiàn)行政策基礎(chǔ)上提高至1.2倍。

　　【解讀】楊東朗表示，此次住房政策調(diào)整中，首套房住房公積金首付繼續(xù)維持20%的低比率，而二套房住房公積金首付比例統(tǒng)一降低至25%；使用公積金貸款購(gòu)買二手住房的，房屋建成年限不超過(guò)30年，貸款期限與房屋建成年限之和延長(zhǎng)至不超過(guò)40年等一系列政策均能有效減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)。同時(shí)，此次調(diào)整將住房公積金政策與人口生育政策掛鉤，緩解了多孩家庭購(gòu)房壓力，是多樣化改善住房需求的體現(xiàn)。

　　　>>創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)

　　【通知內(nèi)容】鼓勵(lì)房企在滿足規(guī)劃指標(biāo)的前提下創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)，提高住宅陽(yáng)臺(tái)等半開敞空間比例，更好滿足居民品質(zhì)化住房需求。健全完善房屋交付質(zhì)量回訪和投訴處理機(jī)制，杜絕降標(biāo)減配、擅自變更規(guī)劃等違法違規(guī)行為，不斷提升交付滿意度。

　　【解讀】夏強(qiáng)表示，提高住宅陽(yáng)臺(tái)等半開敞空間比例，可增加住宅得房率、推動(dòng)產(chǎn)品創(chuàng)新和戶型設(shè)計(jì)選代升級(jí)，還可以提高住房舒適度，為居民提供更多儲(chǔ)物、通風(fēng)、綠化及休閑健身等復(fù)合型空間，滿足改善家庭住房需求。

　　>>專家展望

　　下半年樓市有望回暖

　　中指研究院西安分院研究總監(jiān)支家駿指出，此次西安政策出臺(tái)的背景，是在樓市傳統(tǒng)“金三銀四”成色不足，以及商品住房庫(kù)存一直波動(dòng)上升的情況下推出的。今年以來(lái)，各地放松限購(gòu)政策不斷，尤其“五一”前夕，成都等地分別出臺(tái)解除限購(gòu)等政策。4月30日，中央政治局會(huì)議提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)、優(yōu)化增量住房”。作為西部重要城市，西安和成都房地產(chǎn)市場(chǎng)政策同步性較強(qiáng)，因此西安此輪放開也在意料之中。此舉全面打開了外地購(gòu)房者的買房通道，吸引周邊地區(qū)乃至西北五省購(gòu)房置業(yè)群體，為市場(chǎng)注入新的動(dòng)力。

　　他表示，中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，除海南省外，核心城市中北京、上海、深圳政策仍較為嚴(yán)格，廣州（120平米以下）、天津（120平米以下新房等）等城市部分核心區(qū)仍有限購(gòu)政策，預(yù)計(jì)接下來(lái)這些城市將繼續(xù)優(yōu)化限購(gòu)政策，特別是二線城市，限購(gòu)政策調(diào)整節(jié)奏或?qū)⒓涌欤�同時(shí)核心城市降低首付比例、降低房貸利率、降低交易稅費(fèi)等政策也具備調(diào)整預(yù)期。

　　浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究所專委秘書長(zhǎng)夏強(qiáng)認(rèn)為，在調(diào)控整體趨向?qū)捤杀尘跋拢�伴隨改善類客群和消費(fèi)升級(jí)需求進(jìn)一步釋放，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)在今年下半年有望逐漸回暖，一些區(qū)域中心城市，包括西安、杭州、成都等地也將迎來(lái)更多市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 華商報(bào)大風(fēng)新聞?dòng)浾?李程 白仲夏

　　網(wǎng)友聲音

　　@取消限購(gòu)意味著什么？房?jī)r(jià)又要上漲？經(jīng)濟(jì)有望回暖？有人拋售二手房？

　　@個(gè)人感覺(jué)，取消限購(gòu)后，房?jī)r(jià)漲不起來(lái)，但不至于下跌！