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近日，國內最大房產(chǎn)中介平臺貝殼的旗下公司在西安拿下兩宗商住用地，引起中介、房地產(chǎn)、家居建材領域廣泛關注。

　　華商報大風新聞記者采訪發(fā)現(xiàn)，貝殼進軍房地產(chǎn)領域，并不僅僅是為了當開發(fā)商，醉翁之意不在酒，或許是為了依靠其掌握的海量數(shù)據(jù)打通整個房地產(chǎn)市場上下游生態(tài)，進而將自身已布局的新房和二手房經(jīng)紀、家裝、租賃等資源嫁接進去。

　　貝殼旗下公司西安拿地 引入綠城合作代建

　　國內最大房產(chǎn)中介貝殼下場拿地。7月30日，西安市未央?yún)^(qū)掛牌成交2宗共14.475畝商住用地，分別位于永興路以東、緯二十七街南北兩側，成交總價13380萬元，均由西安嘉家致和置業(yè)有限公司摘得。

　　企查查顯示，西安嘉家致和置業(yè)有限公司是陜西嘉明志遠置業(yè)有限公司全資子公司，后者大股東為貝好家（西安）置業(yè)發(fā)展有限公司（簡稱“貝好家西安”），持股95%。穿透股權后，貝好家西安隸屬于貝殼投資控股有限公司。去年7月，貝殼宣布將企業(yè)戰(zhàn)略升級為“一體三翼”，將組建經(jīng)紀、家裝、惠居、貝好家四條事業(yè)線。其中，貝好家定位住宅開發(fā)服務平臺。從注冊時間看，貝好家西安及旗下幾家置業(yè)公司都是在去年底到今年初成立的。

　　貝殼以前主要涉足租、售等房地產(chǎn)二級市場，而土拍這一一級市場是今年才開始入局。今年3月，北京市順義區(qū)空港地塊吸引36家房企搖號競拍，其中就包括貝好家（北京）置業(yè)有限公司，該地塊最終由北京建工競得。三個月后，6月25日的廣州土拍中，保利以7億元拿下荔灣鶴洞路一地塊，競拍企業(yè)中也曾出現(xiàn)貝好家身影。

　　對最終在西安如愿拿地一事，貝殼方面稱，該項目是貝好家在“1+2”模式（即產(chǎn)品解決方案以及資金服務和營銷服務）下的一個多方合作項目，并非自主開發(fā)。有消息稱，拿地之前，貝好家就已計劃由綠城管理作為合作代建方，引入綠城品牌和建管經(jīng)驗——綠城管理是綠城中國附屬公司，2020年7月在香港上市，成為中國代建第一股。

　　綜合各方信息，貝殼西安項目預計通過多方合作模式完成，貝好家將在其中提供資金、數(shù)據(jù)和營銷渠道等資源。

　　該地塊位于紅廟坡附近 周邊二手房價不算高

　　開行業(yè)之先河，貝殼在西安拿下地塊價值如何？

　　二環(huán)內主城區(qū)位置、居住氛圍成熟，這或許是兩塊地最大優(yōu)勢。從直線距離看，這里到漢城湖、老城根G-PARK均在3公里內，到即將通車的地鐵8號線紅廟坡站不過1公里出頭。

　　8月1日下午，華商報大風新聞記者在該地塊現(xiàn)場看到，兩宗地并未在城市主干道上，周圍有多個住宅小區(qū)，地塊緊鄰道路正在整修建設之中。目前，兩宗地已有圍墻圍擋，但因為是新近才掛牌出讓，地塊內尚未開始施工。

　　從開發(fā)角度來看，貝殼西安項目也面臨挑戰(zhàn)。

　　資深房地產(chǎn)行業(yè)觀察人士夏強表示，貝殼此次拿的兩塊地體量都不大，這種小地塊最大的考驗就是規(guī)劃。考慮到容積率、周邊區(qū)域市場和客群需求，預計將趨向偏剛需類產(chǎn)品。同時，由于地塊面積限制，很可能更多帶有“試水”性質。

　　就項目所在區(qū)域而言，近兩年銷售的新樓盤包括翡麗西安、未央城建龍湖·粼云天序等，高層售價基本在1.5萬-1.7萬元/㎡。同時，周邊還有不少房齡十多年的二手房。就掛牌價，多層大致七八千元每平，高層每平米掛牌價萬元左右。

　　中指院發(fā)布的《百城價格指數(shù)報告》顯示，7月西安新建住宅樣本均價12713元/㎡，樣本價中位數(shù)16500元/㎡。二手住宅樣本均價14943元/㎡，樣本價中位數(shù)13245元/㎡。

　　“雖然屬于二環(huán)內，但紅廟坡周圍整體房價在西安不算高。”一位中介門店工作人員稱，主要是因為這里老舊街區(qū)、城改項目較多，購房群體中地緣類客戶也占較大比重。

　　為了將自身新房和二手房經(jīng)紀、家裝、租賃等資源都嫁接進去

　　在西安拿地之前，貝殼已是中國最大房產(chǎn)中介平臺。

　　貝殼前身北京鏈家，由陜西渭南人左暉在2001年創(chuàng)立。2015年合并德佑，其后通過子品牌特許經(jīng)營模式迅速擴大平臺功能與服務范圍，2018年升級為貝殼找房。

　　2020年8月，貝殼找房在紐交所掛牌上市，成為國內居住服務平臺第一股。在這之后，曾一度遭遇創(chuàng)始人左暉去世、業(yè)績連虧、公司市值下滑挑戰(zhàn)。不過，在房地產(chǎn)行業(yè)深度調整的2023年，貝殼旗下存量房、新房、家裝家居、新興業(yè)務均實現(xiàn)增長，全年凈收入778億元，同比增長28.2%；經(jīng)調整凈利潤98億元，扭轉虧損局面。

　　截至2023年底，貝殼門店數(shù)量達43817家，活躍門店數(shù)量為42021家。經(jīng)紀人數(shù)量達427656名，活躍經(jīng)紀人數(shù)量為397135名。我國房地產(chǎn)中介人員約200萬，意味著全國超過五分之一的中介與貝殼存在關聯(lián)。

　　在中介領域大獲成功后，貝殼轉型開發(fā)商，其最大底氣是有錢。2023年，貝殼總交易額3.14萬億元。全年下來，貝殼經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入111.6億元，是自身經(jīng)調整凈利潤的1.14倍。

　　有人形容，貝殼前十年，是以旁觀者身份目睹自己一眾大客戶從宴賓客到樓塌了。當不少開發(fā)商“彈盡糧絕”大舉撤退時，貝殼帶著充足的鈔票果斷殺入。當然，如果基于產(chǎn)業(yè)后向一體化戰(zhàn)略，這似乎是水到渠成的事。

　　在夏強看來，貝殼之所以將觸角伸到房地產(chǎn)更廣、更深層面，最大優(yōu)勢在于其掌握的海量數(shù)據(jù)。它不僅要做中介，還期望通過多年積累的數(shù)據(jù)打通整個房地產(chǎn)市場上下游生態(tài)，進而將自身已布局的新房和二手房經(jīng)紀、家裝、租賃等資源都嫁接進去。

　　房地產(chǎn)開發(fā)的生意越來越難，目前市場上的主流開發(fā)商大多為國字頭或區(qū)域國資背景，貝殼在此時去當開發(fā)商，說以卵擊石有些夸張，但前路確實艱難。其實，貝殼進軍地產(chǎn)開發(fā)市場的主要目的是為了將龐大的客戶資源與幾十萬經(jīng)紀人引入地產(chǎn)鏈條上，實現(xiàn)自己客戶資源嫁接的最大化。

　　房地產(chǎn)市場磨底 現(xiàn)在是抄底好時機嗎？

　　市場下行期，傳統(tǒng)開發(fā)商拿地擴張正趨于審慎。

　　據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2024年1-7月，全國百強房企拿地總額4307.1億元，同比下降38%。與2023年相比，西安土拍市場熱度也有下降。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2024年上半年，西安涉住宅用地成交39宗，總成交面積2828畝，分別比2023年同期下降近四成和近三成。

　　據(jù)此，有分析認為，貝殼拿地舉動是一種冒險。

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資52529億元，同比下降10.1%。新建商品房銷售面積47916萬㎡，同比下降19%；其中住宅銷售面積下降21.9%。新建商品房銷售額47133億元，下降25%；其中住宅銷售額下降26.9%。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售規(guī)模分別代表了房地產(chǎn)市場供、需兩端，對比歷史數(shù)據(jù)來看，在延續(xù)近兩年下滑趨勢的同時，今年市場供需表現(xiàn)均為多年以來新低。同時，房價下跌的城市數(shù)量仍在歷史高位。6月份，全國70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比下降城市分別有64個和66個。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，當前在“以價換量”及政策顯效下，重點城市二手房市場活躍度保持在較高水平，新房市場活躍度亦出現(xiàn)邊際改善，但市場調整壓力仍在，這也反映出購房者入市信心仍然存在較明顯的不足。

　　相較而言，盡管西安市場表現(xiàn)出更多抗跌性（西安、上海是大中城市里唯二6月新房價格環(huán)、同比上漲的城市），但在分析人士看來，全國市場市場遠未回暖，貝殼后續(xù)是否會繼續(xù)拿下更大體量地塊，前往其他一線、新一線城市全面布局尚待觀察。

　　不過，在嚴躍進看來，如果僅從開發(fā)角度來看，當下已進入房地產(chǎn)市場低點，競爭較小，對資金充足企業(yè)來說正是抄底好時機。畢竟在房地產(chǎn)行業(yè)，土地是后續(xù)開發(fā)等一切經(jīng)營活動的基礎。但從房產(chǎn)購置角度，市場信心有待重建，反過來又會對開發(fā)商前端決策產(chǎn)生影響。

　　貝殼轉型開發(fā)商能否成功 還是個問號

　　在房地產(chǎn)行業(yè)，聯(lián)合開發(fā)并不算新鮮事。

　　2004年，行業(yè)龍頭萬科就開始增加合作開發(fā)數(shù)量，依靠品牌優(yōu)勢，只需要出一小部分資金就操盤項目，稱之為“小股操盤”。后來，“聯(lián)合拿地+合作開發(fā)”模式成就了許多規(guī)模房企。這種模式不僅能分攤資金壓力，還能同時做大各方報表。

　　打破乙方身份，開始向甲方反向滲透，聯(lián)合做開發(fā)、做投資，貝殼是第一個吃螃蟹者。

　　有業(yè)內人士認為，經(jīng)歷有史以來最長的下行周期后，迫于市場變化，房地產(chǎn)業(yè)參與者定位正發(fā)生巨大變化，業(yè)務邊界變得“模糊”，不同位置企業(yè)都在根據(jù)自身資源、能力重新適配。

　　以房地產(chǎn)代建為例。雖然整體占比較低，但近年來該市場正快速發(fā)展。2020年、2021年，克而瑞29個樣本城市開盤的項目中，代建占比不足0.7%，但2023年比例達到4.65%，2024年進一步增長至6.28%——這對應的是各地城投托底“拿地”，但缺乏開發(fā)能力的現(xiàn)實。

　　夏強認為，盡管一些行業(yè)參與者定位發(fā)生演化，但從全局而言，從乙方全面轉向甲方成為開發(fā)商并不是一件簡單的事。房地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風險高、周期久、供應鏈長、地域性強特點，且往往涉及政商關系。房企一旦到了規(guī)模化發(fā)展階段，必然牽扯大量資金周轉，這是的房地產(chǎn)行業(yè)對資本市場、金融機構的支持極為依賴。同時，房地產(chǎn)市場還受到多種因素影響，如經(jīng)濟周期、政策調控、人口流動等。對于任何一個參與者來說，行業(yè)規(guī)則和“門檻”其實都是一視同仁的。

　　在中國的房地產(chǎn)經(jīng)紀代理行業(yè)，誕生過易居、中原、安居客等等多個專業(yè)生。在這一領域后來居上的貝殼，是否能在向開發(fā)商轉型過程中獲得成功，目前看還是一個問號。 華商報大風新聞記者 李程