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　臨近年底，西安樓市迎來(lái)收官之戰(zhàn)，房企加快推售節(jié)奏，樓盤(pán)加大促銷(xiāo)力度，都想為今年畫(huà)上一個(gè)圓滿(mǎn)的句號(hào)�；仡�2024年全年，西安樓市呈現(xiàn)新房供需關(guān)系失衡加劇，二手房以?xún)r(jià)換量成交顯著的市場(chǎng)行情。

　　今年前11個(gè)月

　　房企銷(xiāo)售金額整體下滑

　　銷(xiāo)售業(yè)績(jī)就像成績(jī)單，最能說(shuō)明今年西安樓市情況。據(jù)克而瑞陜西發(fā)布的《2024年1—11月大西安房企商品房全口徑銷(xiāo)售金額排行榜》顯示，今年前11個(gè)月，西安房企銷(xiāo)售金額排行榜的前3名分別是招商、中國(guó)鐵建地產(chǎn)和保利，銷(xiāo)售金額均在百億之上，華潤(rùn)、綠城、龍湖、金茂、大悅城、萬(wàn)科和陜建依次位列4-10名。

　　由于統(tǒng)計(jì)口徑不一，各機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)會(huì)有差別，克而瑞機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)樣本顯示，2024年1—11月大西安房企商品房全口徑銷(xiāo)售金額前30名累計(jì)成交金額1265.18億元，同比2023年1—11月前30名房企整體銷(xiāo)售金額來(lái)看，下滑19%。其中前10名同比下滑16%，第10-20名同比下滑20%，第20-30名同比下滑28%。

　　從銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，頭部房企中如招商蛇口、中國(guó)鐵建地產(chǎn)、保利發(fā)展、華潤(rùn)置地等國(guó)企占到前10名整體金額的70%，市場(chǎng)分化再次加重。

　　雖說(shuō)今年前11個(gè)月的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)已經(jīng)奠定大局，但是按照以往的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，12月份房企為了加速回款，退貨節(jié)奏加快、促銷(xiāo)力度加大，整體銷(xiāo)售業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)力度還會(huì)加大。據(jù)了解，近五年每年12月市場(chǎng)平均增幅約10%，同步疊加年底企業(yè)沖業(yè)績(jī)，優(yōu)惠力度加大促銷(xiāo)售，12月市場(chǎng)還將維穩(wěn)甚至微漲。

　　從單盤(pán)項(xiàng)目銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，今年前11個(gè)月，綠城海棠三章、信達(dá)雁熙云著、招商攬閱分別以52.06億元、39.79億元和33.36億元位居前三名。從單盤(pán)前20名的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，今年度單盤(pán)銷(xiāo)售金額整體下降，50億元以上項(xiàng)目?jī)H有1個(gè)，30億元以上項(xiàng)目有5個(gè)，而2023年度銷(xiāo)售金額30億元以上的樓盤(pán)有12個(gè)。

　　新房供應(yīng)持穩(wěn)

　　成交量下滑明顯成交價(jià)格上漲

　　據(jù)前瞻顧問(wèn)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2024年1—11月，西安新房市場(chǎng)供應(yīng)面積793萬(wàn)平方米，同比2023年同期下降1.8%，成交面積642萬(wàn)平方米，同比下降25.7%，成交均價(jià)19562元/平方米，同比上漲6%。整體來(lái)看，年度供應(yīng)量與去年基本持平，成交下滑嚴(yán)重，成交價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)。

　　具體區(qū)域表現(xiàn)，高新、浐灞國(guó)際港仍為市場(chǎng)供銷(xiāo)熱點(diǎn)區(qū)域，高新、曲江一直是價(jià)格領(lǐng)導(dǎo)者。今年1—11月，高新、浐灞國(guó)際港供應(yīng)約38萬(wàn)平方米，占市場(chǎng)供應(yīng)面積的58%，銷(xiāo)售面積41萬(wàn)平方米，占市場(chǎng)銷(xiāo)售面積的52%，城市板塊間分化持續(xù)加�。磺�江、高新成交均價(jià)都在2.3萬(wàn)元/平方米之上，仍是價(jià)格領(lǐng)導(dǎo)者。

　　從單月數(shù)據(jù)來(lái)看，今年供應(yīng)高峰集中在前半年，4月份供應(yīng)量顯著增大，供應(yīng)量為102萬(wàn)平方米，僅次于2023年9月份的133萬(wàn)平方米高點(diǎn)。其次是6月份供應(yīng)量為94萬(wàn)平方米。從成交數(shù)據(jù)來(lái)看，今年9月份成交面積為77萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲21%，處于今年以來(lái)高位水平，但比去年同期仍有23%的差距。

　　成交價(jià)格來(lái)看，今年前11個(gè)月，西安新房住宅的成交均價(jià)19562元/平方米，同比上漲6%。雖然今年各大項(xiàng)目銷(xiāo)售以折扣促銷(xiāo)為主，但是主要受今年改善產(chǎn)品和高端產(chǎn)品集中入市銷(xiāo)售影響，成交均價(jià)被拉高。據(jù)克而瑞分析，市場(chǎng)改善需求持續(xù)釋放，2024年1—11月西安140平方米以上商品住宅，成交占比達(dá)到43%，因此價(jià)格同步水漲船高。

　　分區(qū)域來(lái)看，曲江、城南、城北區(qū)域，量?jī)r(jià)均實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)突破；高新中央產(chǎn)業(yè)區(qū)板塊價(jià)格下跌明顯，軟件新城價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定；浐灞國(guó)際港奧體核心板塊價(jià)格較為堅(jiān)挺。

　　值得注意的是，今年1—11月市場(chǎng)成交占絕對(duì)量級(jí)的高新、浐灞國(guó)際港兩大區(qū)域出現(xiàn)供需雙跌的行情，供應(yīng)量分別下降32%、40%，成交量也隨之下跌43%、53%；曲江、城南等基于供應(yīng)增加，成交分別上漲97%、50%；城北在供應(yīng)下跌的情況下，依然實(shí)現(xiàn)20%左右的上漲。

　　二手房成交量有望突破10萬(wàn)套

　　以?xún)r(jià)換量行情不可逆

　　眾所周知，今年，西安二手房市場(chǎng)成交慘淡，“以?xún)r(jià)換量”是市場(chǎng)主旋律，掛牌量居高不下。

　　據(jù)前瞻顧問(wèn)數(shù)據(jù)顯示，2024年1—11月，二手房市場(chǎng)成交面積516萬(wàn)平方米，同比下降3%，成交均價(jià)14097元/平方米，同比下降9%。

　　從住建局官方發(fā)布數(shù)據(jù)來(lái)看，今年前11個(gè)月西安二手房共計(jì)成交91337套，相較于2023年西安二手房成交98723套來(lái)說(shuō)，套數(shù)僅差約7000套，從11月份9615套的成交數(shù)據(jù)來(lái)推算，今年二手房成交套數(shù)將與去年基本持平，甚至有望突破10萬(wàn)套，這樣的成交數(shù)據(jù)是相當(dāng)可觀(guān)的。

　　單月來(lái)看，3月、4月、7月、10月、11月成交量突破9000套，是今年成交高峰。尤其是3月和11月，成交量分別為9617套和9615套，這兩個(gè)成交高峰月份，均為政策刺激后的集中放量。

　　從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局逐月發(fā)布的70個(gè)大中城市二手房成交指數(shù)來(lái)看，今年，西安二手房的成交價(jià)格持續(xù)下跌，值得注意的是，西安二手房?jī)r(jià)格自今年2月開(kāi)始，跌幅一直在擴(kuò)大，7月達(dá)到年度最大跌幅0.78%，8月開(kāi)始跌幅收窄，11月與10月跌幅持平，均為0.3%。在第四季度，市場(chǎng)出現(xiàn)回升狀態(tài)。

　　從掛牌量來(lái)看，今年，西安二手房的掛牌量有較大波動(dòng)。據(jù)記者了解，上半年基本維持在15萬(wàn)套左右，受10月新政影響，西安二手房掛牌量驟增，10月底達(dá)到約183999套，隨后1個(gè)多月時(shí)間，掛牌量驟減約3.3萬(wàn)套降至150476套。

　　明年二季度有望迎來(lái)整體回暖

　　據(jù)中指研究院分析，綜合今年整體市場(chǎng)表現(xiàn)，隨著四季度一攬子財(cái)政增量政策的逐步落地，宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境有望好轉(zhuǎn)，居民消費(fèi)意愿提升，信心修復(fù)，全國(guó)熱度也在西安蔓延，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)2025年二季度開(kāi)始，西安樓市有望進(jìn)入下一個(gè)利好周期。

　　市場(chǎng)方面，隨著限售、契稅政策的調(diào)整，近期二手房市場(chǎng)活躍，但成交以90平方米以下剛需戶(hù)型為主。而從12月預(yù)計(jì)新推新房項(xiàng)目來(lái)看，剛需占比達(dá)60%。因此新房與二手剛需房源客戶(hù)分流，競(jìng)爭(zhēng)將加劇。產(chǎn)品端來(lái)看，四代住宅還將延續(xù)市場(chǎng)主流趨勢(shì)。 華商報(bào)大風(fēng)新聞?dòng)浾?杜蒙