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原標(biāo)題：多輪調(diào)控層層遞進 西安二手房房價降了嗎？

西安市灞橋區(qū)德祐沁水新城門店。

西部網(wǎng)訊（記者 馬晴茹）從“330新政”二手住房《不動產(chǎn)權(quán)證書》辦理滿5年的方可上市交易，到二手房成交參考價機制政策出臺，再到200余個住宅小區(qū)二手房成交參考價的公布，今年以來，西安二手房市場經(jīng)歷了多次遞進式調(diào)控。目前西安二手房市場究竟如何？現(xiàn)在是上車的最佳時機嗎？近日，西部網(wǎng)·陜西頭條記者進行了走訪。

中介：業(yè)務(wù)量縮減嚴(yán)重 每平最高降幅5000元

11月10日，記者來到了西安市灞橋區(qū)德祐沁水新城門店。業(yè)務(wù)員袁先生告訴記者，他從今年1月初定崗開始做二手房業(yè)務(wù)，之前每月成交量平均在1到2單，“但到七八月以來直接沒開單，一直到11月，才累計開了2單。第一批政府指導(dǎo)價發(fā)布后，對我們周邊小區(qū)的影響很大。“

“二手房不好賣，我準(zhǔn)備轉(zhuǎn)職做新房了。”西安大唐西市附近一鏈家門店工作人員郭先生告訴記者，政府指導(dǎo)價出臺對二手房市場影響還是挺大的，“以我們片區(qū)舉例，之前一個月有200-300個二手房單量，現(xiàn)在縮減至一個月30單左右，不少人都改做新房了。”

袁先生說，出指導(dǎo)價的一般都是二手房成交量大但價格虛高的小區(qū)，“雖然目前成交價仍然是高于指導(dǎo)價，但相比于七月份之前，成交價是在不斷下滑，所以觀望的人會多一些。像周邊有幾個小區(qū)，降幅最高達到了5000元一平。”

買賣雙方都在觀望中 “不著急可以再等等”

業(yè)主趙女士告訴記者，她準(zhǔn)備售出的幾套房子被指導(dǎo)價限制了，但對她來說影響不太大。“我還是按我的心理價位賣，賣不出去就掛著，反正也在出租中，也不虧損。”

“買家也是在觀望中，想著政策出臺了，有人著急降價出售那我就撿便宜了。”德祐沁水新城門店經(jīng)理陸先生告訴記者，目前調(diào)控政策對剛需人群影響比較大，“一方面，銀行按指導(dǎo)價放款；另一方，賣家又不會降價很多，那多出來的錢就只能增加到首付里，促使一部分剛需人群轉(zhuǎn)向購買新房。”

“客戶群體變少，成交周期拉長，也篩選出了一部分客戶，現(xiàn)在的買家更多是資金能力強、改善型，還款能力高的客戶。”陸先生說，市場下行，當(dāng)前階段也是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提升內(nèi)力的時候，以便在市場轉(zhuǎn)好時更具優(yōu)勢。

專家：市場繼續(xù)下探是必然

就市場影響而言，二手房指導(dǎo)價的出臺對于新房、二手房市場的降溫作用尤為明顯。資深地產(chǎn)分析師沈瑋瑋告訴記者，在第二批指導(dǎo)價的樓盤中，高新、曲江基本上占據(jù)了半壁江山。

而二手房指導(dǎo)價不同于新房限價，它不是二手房房價紅線，而是貸款額度的紅線，通過貸款額度下調(diào)，篩選掉資金有限的買家，從而降低銷量。沈瑋說，“畢竟按照指導(dǎo)價，高新、曲江的二手房，少說要補幾十萬，這對普通的自住需求人群打擊很大，一把掏不出這個錢，交易只能擱淺。”

沈瑋說，首批指導(dǎo)價出臺后，銷量出現(xiàn)了實質(zhì)下跌，但整體二手房市場的價格波動并不明顯，說明這個階段，業(yè)主、買家，甚至是中介都在觀望。“但隨著第二批指導(dǎo)價的出爐，一些換房客、投資客和著急變現(xiàn)的客戶可能就繃不住了，后期免不了會跌價。”