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　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、市場(chǎng)監(jiān)管總局日前聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》，就經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)過高、明碼標(biāo)價(jià)和操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)等問題提出10項(xiàng)具體要求。

　　近日，華商報(bào)記者走訪西安市多家中介，發(fā)現(xiàn)貝殼旗下中介在市場(chǎng)占比最大、服務(wù)收費(fèi)3個(gè)點(diǎn)，最低可談至2.5個(gè)點(diǎn)；其他平臺(tái)中介標(biāo)價(jià)與貝殼相同，但可對(duì)半砍價(jià)；個(gè)人中介收費(fèi)最低，平均收費(fèi)1個(gè)點(diǎn)。

　　對(duì)此情況，西安市房產(chǎn)交易中心稱，需由西安市住建局給予回復(fù)。西安市住建局則表示，省上政策還未出臺(tái)，不方便回復(fù)。

　　>>背景

　　兩部門發(fā)布《意見》降低中介收費(fèi)引熱評(píng)

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、市場(chǎng)監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》（以下簡稱《意見》）中提到，經(jīng)紀(jì)人員提供服務(wù)時(shí)應(yīng)公示從業(yè)信息；代辦理貸款等額外服務(wù)應(yīng)明碼標(biāo)價(jià)并獨(dú)立提供，不得混合標(biāo)價(jià)和捆綁收費(fèi)；要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用，不得濫用市場(chǎng)支配地位以不公平高價(jià)收取經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。

　　《意見》一經(jīng)發(fā)布，便得到了廣大網(wǎng)友的點(diǎn)贊和評(píng)論。有網(wǎng)友說：“這真是個(gè)好消息啊，房產(chǎn)中介行業(yè)真的需要好好規(guī)范一下，給剛需和年輕人減輕壓力。”“這將改變目前中介的盈利模式，讓他們從走量的方式來盈利……中介公司只有一條路，擁抱群眾快速成單。”

　　評(píng)論中，也不乏一些吐槽自己購房經(jīng)歷的，有江蘇網(wǎng)友表示：“太離譜，之前想要換房子，看到中介費(fèi)驚呆了。要出3%，被迫打消了買房的念頭。”網(wǎng)友“釣魚奶爸”：買了套400平方米左右的房子，中介費(fèi)給了7萬，我大半年工資啊，肉疼。

　　>>市場(chǎng)

　　貝殼旗下中介費(fèi)用統(tǒng)一為3個(gè)點(diǎn)

　　非貝殼品牌中介費(fèi)用不等

　　5月9日、10日，華商報(bào)記者對(duì)西安市主城區(qū)部分二手房中介走訪發(fā)現(xiàn)，鏈家、德佑、百年行、中環(huán)地產(chǎn)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)這5個(gè)連鎖中介在市場(chǎng)的占比最高，幾乎每個(gè)新樓盤附近都會(huì)出現(xiàn)3家以上店面。

　　記者注意到，這些店雖然品牌各不相同，但均在店內(nèi)掛有“貝殼找房”的Logo，并且店內(nèi)規(guī)模和裝飾風(fēng)格相差無幾，各店墻上均掛有一塊《西安市房屋中介收費(fèi)公示牌》的告示，里面明確標(biāo)明“買賣業(yè)務(wù)居間服務(wù)費(fèi)”為房屋成交價(jià)×3%，由買賣雙方自行協(xié)商承擔(dān)。據(jù)各中介經(jīng)理介紹，告示的內(nèi)容和名稱都是由貝殼制定的，他們也受貝殼的統(tǒng)一管理。

　　“貝殼不是一個(gè)品牌或者中介，它是一個(gè)平臺(tái)，我們加盟進(jìn)貝殼后，可以任意在它的旗下選擇中介品牌進(jìn)行掛牌，交易完成后給平臺(tái)和品牌進(jìn)行分點(diǎn)，正是因?yàn)橐�分利益，所以我們只能按照平臺(tái)要求的3個(gè)點(diǎn)來收取中介費(fèi)。”德佑一經(jīng)理介紹，目前西安市內(nèi)貝殼旗下的中介已占據(jù)了超半數(shù)市場(chǎng)，“你就在這一片隨便走，能看到的大多中介都是貝殼的。”他說。

　　隨后記者在西安市內(nèi)找到了幾家規(guī)模中等的“非貝殼”中介，其店面的裝修風(fēng)格與貝殼旗下的品牌確實(shí)不同，而店內(nèi)的公示牌上“中介服務(wù)費(fèi)”也明確標(biāo)明為房屋成交價(jià)的3%。對(duì)此順邦地產(chǎn)、諾家地產(chǎn)的中介經(jīng)理稱，“目前西安市場(chǎng)就是這樣，而且我們是58同城和安居客下的連鎖品牌，也得給平臺(tái)和品牌進(jìn)行分點(diǎn)。”

　　在抖音上搜索“西安中介”，還可看到0.99個(gè)點(diǎn)、0.88個(gè)點(diǎn)的中介，致電詢問后對(duì)方稱，“現(xiàn)在貝殼占市場(chǎng)份額太大了，他們收3個(gè)點(diǎn)，其中一大半都是進(jìn)了平臺(tái)的口袋，那些中介經(jīng)理實(shí)際拿到手的也就1個(gè)點(diǎn)左右，所以我們收1個(gè)點(diǎn)左右才是真正的市場(chǎng)價(jià)。”該人士介紹，目前西安市內(nèi)有資質(zhì)的正規(guī)中介大致分為三種，一種是貝殼旗下的中介，占比最大、收費(fèi)最貴；一種是非貝殼旗下的中介，中介費(fèi)用標(biāo)3個(gè)點(diǎn)，實(shí)際收費(fèi)2個(gè)點(diǎn)左右；一種是他們這種在抖音上宣傳的，成本較低，收費(fèi)為1個(gè)點(diǎn)左右，“憑良心說，我們收低于1個(gè)點(diǎn)其實(shí)也是能賺到錢的，況且貝殼現(xiàn)在占比太大了，我們只有打價(jià)格戰(zhàn)才能搶點(diǎn)飯吃。”他說。

　　各中介售后不一

　　中介費(fèi)最低可談至1.3個(gè)點(diǎn)

　　對(duì)于以上連鎖品牌店，記者先后以買、賣房者的身份前往多個(gè)店面咨詢中介收費(fèi)，起初店員都稱中介費(fèi)為3個(gè)點(diǎn)，并且需要買家一方承擔(dān)，“現(xiàn)在市場(chǎng)就是這樣，只有買家承擔(dān)中介費(fèi)賣家才愿意賣，如果要賣家承擔(dān)，那賣家就會(huì)漲房價(jià)。”隨后記者稱價(jià)格太高了，對(duì)方均表示“中介費(fèi)可以談”。

　　貝殼旗下所有連鎖品牌平均可將中介費(fèi)談至2.85個(gè)點(diǎn)，“對(duì)于普通購房者，2.85個(gè)點(diǎn)是極限了，不然平臺(tái)不給我們出合同。”鏈家地產(chǎn)一經(jīng)理說，“如果購買房的總價(jià)超過400萬，那中介費(fèi)可降至2.5個(gè)點(diǎn)。”

　　記者表示中介費(fèi)還是太貴了，而且只有400萬上下兩個(gè)檔，那上千萬的房產(chǎn)怎么辦？《意見》中明確指出房價(jià)更貴，中介費(fèi)的比率不應(yīng)該更少嗎？該經(jīng)理表示，《意見》目前還沒落地，而且他們必須得跟著貝殼制定的價(jià)位走，如果隨意改價(jià)交易便無法進(jìn)行，“因?yàn)榉慨a(chǎn)具有唯一性，所以賣家無論在貝殼旗下的哪家品牌進(jìn)行登記，貝殼平臺(tái)都會(huì)進(jìn)行記錄，然后對(duì)所有加盟店共享信息，賣價(jià)和售價(jià)都是透明的，所以我們無法隨意改價(jià)。”

　　對(duì)于高價(jià)位，該經(jīng)理表示，“貝殼確實(shí)貴一些，但是這些錢買的是售后和安心。”她說，貝殼占比大帶來的優(yōu)勢(shì)是擁有更多房源，而且價(jià)格透明，不會(huì)存在中介賺差價(jià)，其次貝殼要求對(duì)售出的房產(chǎn)進(jìn)行售后，“我們鏈家的合同就有44頁，貝殼其他旗下的中介也有30多頁，其中明確表明了房屋的10大項(xiàng)售后，舉例來說，如果您房子購買后發(fā)現(xiàn)是兇宅或查封房，那么貝殼可以全款賠付，這是那些收費(fèi)低的中介所不具備的。”

　　在非貝殼的連鎖中介中，順邦地產(chǎn)可談至2個(gè)點(diǎn)，諾家地產(chǎn)可談至2.1個(gè)點(diǎn)；非連鎖中介，中介費(fèi)可談至1.3個(gè)點(diǎn)到2個(gè)點(diǎn)間不等。房屋售后保障方面，連鎖品牌與貝殼類似；非連鎖中介少量有售后服務(wù)。

　　>>中介

　　貝殼找房全國客服：

　　目前未接到任何關(guān)于調(diào)整中介費(fèi)率的通知

　　美居地產(chǎn)也為貝殼旗下的品牌，其房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在交談中說，貝殼平臺(tái)確實(shí)規(guī)范了市場(chǎng)，并且提高了中介的服務(wù)質(zhì)量，但是也以一己之力抬高了中介收費(fèi)，“就像您說的，我們實(shí)際到手也就1個(gè)點(diǎn)左右，剩下的全交給平臺(tái)和品牌了。”

　　她說，自己2015年就從事了中介行業(yè)，加入貝殼是無奈之舉，“2015年的時(shí)候西安中介費(fèi)平均為1.5個(gè)點(diǎn)，但是確實(shí)良莠不齊，2017年9月貝殼的前身鏈家進(jìn)入西安后，從外地帶來了不少買家，他們給賣家出高價(jià)，我們漸漸就沒了房源。”她說，自那時(shí)起，他們無奈加入了貝殼，此后慢慢地貝殼指定的3個(gè)點(diǎn)中介費(fèi)，也就成了行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

　　5月9日上午10時(shí)許，記者致電貝殼找房官方電話，詢問中介費(fèi)的相關(guān)問題。中午12時(shí)許，貝殼官方一工作人員告訴記者，他們已看到了《意見》，但是目前還沒接到有關(guān)降中介費(fèi)的通知，“我們的價(jià)格都是公示的，客戶可以自行選擇，至于是否能降價(jià)，上層還沒有給出指示。”他說。

　　6月29日上午11時(shí)許，貝殼找房全國客服表示，目前仍未接到任何關(guān)于調(diào)整中介費(fèi)率的通知，“我們所有的服務(wù)費(fèi)用都是公開透明的，并且各個(gè)城市的服務(wù)費(fèi)率都不一樣，用戶可在貝殼找房App上的房源內(nèi)查看當(dāng)?shù)鼐唧w費(fèi)率。”貝殼找房App內(nèi)顯示，美居地產(chǎn)、房東來、星光優(yōu)家、鏈家、中環(huán)地產(chǎn)、如尊、德佑、優(yōu)銘家、創(chuàng)和、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、百年行、馨慧不動(dòng)產(chǎn)、住商不動(dòng)產(chǎn)共13家品牌的收費(fèi)公示牌均統(tǒng)一標(biāo)價(jià)，中介費(fèi)用也未調(diào)整。

　　>>機(jī)構(gòu)

　　西安市住建局

　　西安市房產(chǎn)交易中心均稱不好回復(fù)

　　6月29日，記者先后致電西安市住建局和西安市房產(chǎn)交易中心，反映關(guān)于西安市買賣房屋中介費(fèi)“分三類”，且大部分收費(fèi)偏高的相關(guān)事宜。住建局工作人員表示，此事由房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處負(fù)責(zé)，但記者多次致電均無人接聽，對(duì)此情況，該工作人員稱，“市場(chǎng)管理處太忙了，可以問問市房產(chǎn)交易管理中心。”

　　西安市房產(chǎn)交易管理中心黨政辦公室一工作人員稱，“《建議》出臺(tái)后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理科就已經(jīng)著手跟陜西省住建廳對(duì)接，并和貝殼平臺(tái)溝通了此事。具體情況需向科室咨詢。”記者致電后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理科又稱，未接到黨政辦公室的采訪通知。記者再次致電黨政辦公室，對(duì)方稱需領(lǐng)導(dǎo)審批，但領(lǐng)導(dǎo)不在。6月29日下午5時(shí)許，西安市房產(chǎn)交易管理中心黨政辦公室回復(fù)稱，因?yàn)榇耸律婕罢�策制定的相關(guān)事宜，所以還需由西安市住建局房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處進(jìn)行回復(fù)，“市局是政策的制定方，我們只是執(zhí)行者，因此不方便回復(fù)。”

　　6月30日下午4時(shí)許，記者來到西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，辦公室一工作人員表示，“中介的事跟我們房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處沒關(guān)系，市房產(chǎn)交易管理中心就設(shè)有中介科，應(yīng)由他們給予回復(fù)。”隨后記者告知近日采訪情況后，對(duì)方又稱，“對(duì)于中介費(fèi)的管控，省上政策未出臺(tái)，我們作為市級(jí)層面不好回復(fù)。”

　　>>專家

　　降低購房成本

　　恢復(fù)市場(chǎng)主體信心是關(guān)鍵

　　西安交通大學(xué)公共政策與管理學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究所所長楊東朗表示，西安均價(jià)3個(gè)點(diǎn)的買房中介費(fèi)用太高，“目前國家收取的房屋契稅才1.5個(gè)點(diǎn)。”

　　楊東朗指出，在當(dāng)前恢復(fù)交易、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的背景下，盡可能降低購房成本顯得尤為重要。“降低中介費(fèi)用不僅可以為市場(chǎng)主體提供更加優(yōu)惠的條件，也有助于提高市場(chǎng)信心和活力。只有當(dāng)大家對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)前景充滿信心，才能夠積極投入到相關(guān)領(lǐng)域中來，為整個(gè)社會(huì)創(chuàng)造更加繁榮和穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境。” 華商報(bào)記者 王煜鑫

　　>>數(shù)據(jù)

　　25城二手房中介費(fèi)率為2.2%

　　近7成費(fèi)用由買家承擔(dān)

　　6月2日，易居研究院發(fā)布數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)顯示，全國25個(gè)重點(diǎn)城市中介費(fèi)率平均值為2.2%，相比3%的參考價(jià)，相當(dāng)于打了7折的水平。從實(shí)際的反饋情況看，這和二季度二手房交易行情偏弱、中介機(jī)構(gòu)競爭壓力增大等因素有關(guān)。

　　具體城市方面，成都、西安和北京的中介費(fèi)略高，分別為2.8%、2.8%和2.7%。而石家莊、東莞和太原的中介費(fèi)相對(duì)低，分別為1.5%、1.8%和1.9%。總體上看，城市規(guī)模大、二手房市場(chǎng)活躍的城市，其中介費(fèi)要相對(duì)高。而城市規(guī)模小、二手房市場(chǎng)偏弱、購買力相對(duì)偏弱的城市，其中介費(fèi)相對(duì)較低。

　　在中介費(fèi)“誰來承擔(dān)”的類型占比方面，主要包括三類：買家全部承擔(dān)（21%）、買家承擔(dān)大頭（50%）、買賣雙方均攤（29%）。從中介費(fèi)買賣雙方的負(fù)擔(dān)比例來看，有67%的費(fèi)用是由購房者承擔(dān)的，剩下的33%是由房東承擔(dān)的。換句話說，購房者承擔(dān)了近7成中介費(fèi)，其壓力更大，且有損公平。另外本部分的分析并沒有包括一些隱性的轉(zhuǎn)嫁費(fèi)用。 據(jù)新京報(bào)

　　>>方向

　　福州房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)新舉措成“一日游”

　　中介費(fèi)雙方共擔(dān)仍是大勢(shì)所趨

　　6月2日凌晨，福州市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)文致歉，撤銷了5月30日發(fā)布的關(guān)于調(diào)整二手房交易傭金標(biāo)準(zhǔn)的指導(dǎo)意見。于是，被稱為“打響中介費(fèi)下調(diào)第一槍”的福州新舉措成了“一日游”。

　　5月30日，福州市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)出臺(tái)了一份行業(yè)指導(dǎo)意見，調(diào)整由買方全額支付交易傭金的現(xiàn)行辦法，轉(zhuǎn)為由買、賣雙方等比等額分擔(dān)傭金。同時(shí)，合理下調(diào)中介企業(yè)的傭金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，單方收傭比例定為房屋成交價(jià)的1.5%。

　　二手房中介費(fèi)過高的現(xiàn)象一直飽受詬病。5月8日，住建部、市場(chǎng)監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》，要求合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)。鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)。引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。

　　因此，福州30日發(fā)布的文件引發(fā)了廣泛關(guān)注。分析人士認(rèn)為該文件意義重大，稱之為“打響了中介費(fèi)下調(diào)第一槍”，后續(xù)可能會(huì)帶動(dòng)更多城市跟進(jìn)效仿。

　　令人意外的是，6月2日零點(diǎn)，福州市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)微信公眾號(hào)再次發(fā)文，稱“因?qū)ψ〗ú俊⑹袌?chǎng)監(jiān)管總局等部門關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見政策精神把握不準(zhǔn)、領(lǐng)會(huì)不透，悖離上級(jí)精神，給房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)造成較大負(fù)面影響”，宣布撤銷30日發(fā)布的關(guān)于調(diào)整二手房產(chǎn)交易傭金標(biāo)準(zhǔn)的指導(dǎo)意見。

　　福州二手房中介費(fèi)新舉措雖然成了“一日游”，但其中介費(fèi)由“買方承擔(dān)”到“雙方均攤”的引導(dǎo)方向，確實(shí)有著市場(chǎng)供求關(guān)系新變化作為支撐。

　　過去，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)有過“房子不愁賣”的時(shí)候。萬人搖號(hào)、日光盤、買房先交“茶水費(fèi)”……都體現(xiàn)出那些年買房人的急切和賣房人的主導(dǎo)地位。

　　“因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了高速發(fā)展時(shí)期，衍生了買家單獨(dú)支付傭金的收取模式。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙稱。

　　而近兩年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)步入調(diào)整期，買賣雙方的地位和話語權(quán)，正在悄然轉(zhuǎn)換。

　　當(dāng)前二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出房源掛牌量增加、成交量減少的現(xiàn)象。諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年5月10個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅掛牌量為213.37萬套，環(huán)比上漲3.62%；二手住宅成交73187套，環(huán)比下降13.83%。

　　“當(dāng)前房屋掛牌量較高，市場(chǎng)逐步進(jìn)入買方市場(chǎng)，中介費(fèi)雙邊支付也是適宜之舉。”王小嬙表示，從國際經(jīng)驗(yàn)來看，中介費(fèi)多由業(yè)主支付，如美國、英國、西班牙、俄羅斯等為賣家支付，德國、意大利、日本等為買家與賣家共同承擔(dān)。“中介費(fèi)的雙邊支付是大勢(shì)所趨。”她表示。 據(jù)中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)