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　　西安發(fā)布二手房參考價機制已過去1個多月，目前的市場狀況如何?華商報記者經過采訪后發(fā)現(xiàn)，二手房交易量下降明顯，而價格有小幅的下降，在成交降溫之下，市場出現(xiàn)了不少新變化。

　　1.參考價落地之后

　　7月西安二手房銷量降兩成

　　當客戶問起一套三居室成交價，小孫只好用兩個月前的歷史信息作答。

　　在西安城南一家房產中介，小孫已工作三年，對周邊市場十分熟悉。之所以拿“老”價格應答，是因為這位客戶看的戶型，最近沒有成交，目前掛網(wǎng)以參考價展示。

　　“同樣戶型，之前賣過230萬，現(xiàn)在參考價190萬。”小孫說，最近接到一些客戶咨詢，但因為買賣雙方的落差比較大，最終都沒有談成。

　　他工作的這家中介，附近有幾個“滿三滿二”樓盤，房子本來比較搶手。

　　7月8日，西安宣布建立二手房成交參考價機制，要求房地產經紀機構、房地產網(wǎng)絡信息發(fā)布平臺對已掛牌房源開展自查，下架價格虛高的二手住房房源。未按規(guī)定執(zhí)行，將受到房管、網(wǎng)信等聯(lián)合懲戒。7月9日，西安公布了首批102個小區(qū)的二手房成交參考價。

　　與中介平臺的掛牌價相比，參考價相當于在原基礎打了5折-8折。

　　“這一個月下來，不少房源下架，成交量減少。”小孫說，除非是業(yè)主著急出售愿意降價，但要找到按參考價售賣的“撿漏房”，絕對是鳳毛麟角。

　　參考價落地之后，消息稱，西安部分銀行已開始按參考價審批貸款。

　　這套組合拳隨即讓西安二手房市場降溫。據(jù)天正顧問數(shù)據(jù)，7月西安城六區(qū)存量住宅成交6188套，相比6月的7950套，環(huán)比減少22.16%。相比去年7月的8352套，同比減少25.91%。

　　2.買賣雙方博弈

　　量減了價格沒降多少

　　“未來一段時間，二手房交易可能更冷。”瑪雅房屋草場坡店負責人李周生表示，因為有些合同早前就簽訂了，只是近一段時間才過戶，“所以7月份還有余量撐著。”

　　在南稍門經營房產中介的趙先生，周邊暫無參考價樓盤。但他說，最近業(yè)主都不著急賣了，購房者也開始觀望，加上又趕上淡季，門店業(yè)務量少了一半。

　　買賣雙方博弈中，西安市場開始傳出魔幻操作——某中介稱，一套價值超過600萬的房子以300萬元掛牌，附贈一個車位，但須搭配購買一幅標價380萬元的畢加索假畫。

　　事實上，現(xiàn)實也不明朗。因為一些房源的預期售價難以公開，購房者轉而向中介打探。“據(jù)說導航上能顯示部分小區(qū)的均價，但中介說這個價錢不準。”一位看房人稱。

　　另一方面，雖然市場觀望情緒走高，但整體價格并沒有降多少。

　　據(jù)諸葛找房統(tǒng)計，7月西安二手住宅均價同比下降0.5%。

　　“如果房主堅持按高于參考價的價格出售，銀行卻按參考價放款的話，是不是意味著我的首付要更多了?”最近正看房的鄭女士憂心忡忡。她說，之前計算首付，是把夫妻兩人這些年的積蓄都算上了，還額外借了一些，如果買二手房要負擔更多，那還不如考慮新房。

　　3.越來越多城市迎來“二手房參考價”

　　8月7日，浙江小城衢州宣布，試點二手房成交指導價機制。

　　至此，僅半年時間，全國已有10多個城市實施或籌備這一機制。

　　經濟觀察人士周文豪認為，房地產調控執(zhí)行限價、指導價、參考價，目的都是為了遏制房價過快上漲，落實“房住不炒”，避免住房市場成為炒作熱點、監(jiān)管盲區(qū)。

　　不過，大中城市相繼發(fā)力二手房調控，這種情況以前十分少見。過去調控，主要針對新房市場，與開發(fā)商博弈。相比較而言，二手房買賣更分散，不存在開發(fā)商這樣的“大房東”，行政管控沒抓手、沒工具、主體監(jiān)管難。因此，許多城市出現(xiàn)了一二手房價格倒掛現(xiàn)象。而且，因為新房限價，二手房不限價，所以二手房漲幅有過之而無不及。

　　以西安為例，據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2020年12月-2021年6月，西安二手房價環(huán)比上漲0.2%，1%，0.9%，0.6%，0.8%、1%和0.9%。累計環(huán)比漲幅，超過了同期新房漲幅。

　　而現(xiàn)在，從新房限價、限購、限貸，到二手房參考價機制，樓市調控正進入深水區(qū)。7月底，住建部約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州等五個城市。隨后，金華等迅速升級調控，宣布要實行住宅限售、加強二手房價格監(jiān)管、金融監(jiān)管、嚴格更名管理等。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，“房住不炒”已成為國內樓市的長期策略，未來對地方調控不力的問責機制還將被嚴格執(zhí)行。預計樓市過熱、一二手房價倒掛嚴重的城市，都將持續(xù)收緊市場管控，類似二手房參考價的做法也會被更多城市采納。

　　4.深圳二手房中介曝出“關店潮”

　　西安中介開始轉戰(zhàn)新房

　　二手房參考價機制密集落地前，第一個吃螃蟹的是深圳。

　　今年2月8日，深圳建立二手住房參考價格發(fā)布機制，并發(fā)布全市3595個小區(qū)的參考價。這半年，曾經火爆的市場，一路下行。7月份，深圳二手房網(wǎng)簽套數(shù)同比下跌84.5%。

　　因為交易量持續(xù)低迷，深圳的二手房中介曝出“離職潮”“關店潮”。據(jù)深圳市房地產中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，全市798家中介機構共有4161間門店(深圳市場總量近六成)，已有104間門店關閉且辦理工商注銷，220間已暫時停業(yè)但未辦理工商注銷。據(jù)此，深圳中介協(xié)會向媒體透露，現(xiàn)階段深圳中介門店關停總量達500余間(含未備案)。

　　周文豪認為，隨著政策效力逐漸顯現(xiàn)，西安等出臺二手房參考價機制的市場，也需要做好持續(xù)橫盤準備，若行業(yè)競爭壓力增大，不排除出現(xiàn)“大吃小”的洗牌。

　　不過，也有人認為，參考價機制的效力還得看后續(xù)覆蓋面。比如，現(xiàn)在西安出臺了第一批102個小區(qū)的參考價，那么第二批、第三批還將納入多少小區(qū)，這值得關注。

　　面對潛在的市場變化，西安不少房產中介已開始尋求新的路徑。

　　多名房產中介人士告訴華商報記者，參考價對二手房交易的影響難以評估，門店已開始主攻新房市場。“我們是連鎖店，最近主做新房銷售，二手房只作為輔助。”雁翔路某中介表示。

　　華商報記者還注意到，最近一些房產中介人員推送的朋友圈，新房或公寓產品占了更大比例。

　　5.西安樓市面臨調整

　　房價會降嗎?

　　與調控逐漸深入的二手房相比，眼下的新房市場，是否更加友好?

　　據(jù)機構統(tǒng)計，西安新房供應量7月環(huán)比增加36%，整體意向登記熱度比6月有所下降。

　　若以樓盤銷售來看，按主城區(qū)、周邊區(qū)域劃分，7月份開始出現(xiàn)分化。大體上，主城區(qū)樓盤，仍然不愁賣。但在周邊區(qū)域市場，部分火爆一時的“網(wǎng)紅盤”銷售大跌。

　　一些購房者的心態(tài)也開始發(fā)生變化。

　　跟從同事“湊熱鬧”的白女士，最近搖中了高新CID區(qū)域某樓盤，卻猶豫買不買。因為她感覺樓盤位置太偏，而且裝修遠遠達不到預期。

　　一種觀點認為，二手房市場受政策影響要比新房更為直觀，而二手房量跌，新房面臨降溫，預示著樓市調整期的到來。

　　僅就二手房市場，一位中介負責人稱，中長期橫盤概率較高，繃不住的房源肯定會降價。

　　不過，周文豪提出，無論新房或二手房，影響市場價格的一個關鍵因素是供需關系。比如，二手房參考價如果只參考不限價，那么也很難把房價打下來。

　　過去十年，西安人口增量全國大城市中排第三。每年數(shù)十萬畢業(yè)生，也意味著大量潛在置業(yè)需求。而近幾年來，西安不斷推出規(guī)范樓市的調控政策。市場更趨健康和完善，尤其是給炒房者逐漸戴上了腳鏈，讓他們沒辦法炒，也不敢冒險炒，剛需迎來了更為方便的購房空間。當然，市場畢竟是市場，在新的變化態(tài)勢之下，被篩選的，不僅是購房資格，還有購房者的買房決心。 華商報記者 李程 李王艷