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　　5月9日下午，西安市住房和城鄉(xiāng)建設局、西安市自然資源和規(guī)劃局、西安住房公積金管理中心、國家稅務總局西安市稅務局發(fā)布《關于進一步促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，對西安市住房限購政策、搖號政策、公積金貸款首付比例、公積金貸款年限等進行調整和優(yōu)化。

　　5月10日，西安住建就《關于進一步促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》回答提問。

問題1：《通知》出臺的背景是什么？

　　答：為認真貫徹落實黨中央、國務院決策部署，適應房地產市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，結合西安市場情況，穩(wěn)妥推進消化存量、優(yōu)化增量的政策措施，更好滿足人民群眾對優(yōu)質住房的新期待，抓緊構建房地產發(fā)展新模式，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

問題2：住房限購政策有何變化？

　　答：全面取消西安市住房限購措施，居民家庭在全市范圍內購買新建商品住房、二手住房不再審核購房資格。原住房限售政策未作調整。

問題3：購房意向登記、公證搖號選房規(guī)則有何變化？

　　為確保住房銷售公正、公開，西安市實施購房登記和公證搖號的區(qū)域保持不變，結合市場實際，對部分流程、規(guī)定進行優(yōu)化調整，《通知》出臺后開展住房意向登記的項目，有以下三方面的調整：

　　一是商品住房項目銷售時，登記家庭數量與住房房源數量比例低于1.5:1的，不再實施公證搖號，由企業(yè)按程序開展自行銷售。

　　二是建筑面積大于144平方米(含)的住房在搖號選房時不再實施“剛需優(yōu)先”，小于144平方米的住房按照原規(guī)則實施“剛需優(yōu)先”。

　　三是縮短搖號選房公示時間。為提高公證搖號銷售效率，搖號名單公示、搖號結果公示、選房結果公示的時間均由3天縮短為1天(具體應不少于24小時)。

問題4：為什么支持車位與住宅同步銷售，同步公示銷售價格、銷售方案？

　　答：車位是群眾居住生活的重要配套。在購房時同步公示車位價格及相關銷售信息，是西安市持續(xù)推進商品房銷售公開透明的重要舉措，有利于群眾在選購商品住房時綜合考慮。具體實施中，房地產開發(fā)企業(yè)在購房登記時發(fā)布的銷售公告中，公布本批次住房對應的車位數量、價格、交付日期等信息。

問題5：如何理解允許企事業(yè)單位、社會主體購買住房？

　　答：鑒于當前住房供需關系平衡穩(wěn)定，針對單位購買住房作為員工宿舍等實際需要，在不影響居民家庭優(yōu)先購買權利的情況下，《通知》明確：允許企事業(yè)單位、社會主體購買二手住房以及居民家庭登記選房后的剩余新建商品住房。同時，《通知》提出鼓勵企事業(yè)單位、社會主體租賃或者購買相對集中的二手住房，用于運營民宿等，旨在盤活閑置住房資源，打造多元化住房市場。

問題6：在支持房地產企業(yè)融資方面有哪些措施？

　　答：按照住建部要求，建立健全西安市房地產融資協調機制，一視同仁滿足不同所有制房地產企業(yè)合理融資需求，加快推進房地產融資協調機制落地見效，對符合“白名單”要求的合規(guī)房地產項目積極給予資金支持，切實保障購房人的合法權益。

問題7：如何理解對不計容的地下車位、人防工程等在土地出讓金分攤時不計算金額？

　　答：前期，房地產開發(fā)企業(yè)在對各類型房地產的成本前期預算和后期決算時，涉及土地出讓金分攤，存在計算不準確的情況，會對企業(yè)的投資及經營產生影響。《通知》明確不計容的地下車位、人防工程等不再分攤土地出讓金，便于房地產企業(yè)更加準確的開展成本核算，準確計算各類應繳稅費。

問題8：如何推進住房“以舊換新”、鼓勵經紀機構合理降低費用？

　　為更好滿足居民換購需求，支持房地產企業(yè)、經紀機構、金融機構聯動，與“賣舊買新”的居民簽署協議，開展賣舊買新換房活動。房地產開發(fā)企業(yè)對意向房源設定“解約保護期”，中介機構優(yōu)先推動換房人舊房出售，縮短賣房周期。在協議約定期限內舊房未售出的，開發(fā)企業(yè)和換房人按約定解除協議并無條件退款。

　　在活動開展中，將組織相關行業(yè)協會鼓勵開發(fā)企業(yè)和中介機構在居民購買新房價款、二手房交易傭金等方面提供優(yōu)惠方案。“以舊換新”活動將試行開展，并不斷完善有關優(yōu)惠政策措施，促進一二手房市場聯動。

問題9：如何理解企業(yè)自持租賃住房可轉為商品住房上市交易？

　　2021年期間，西安市部分區(qū)域新出讓的商品住宅用地在“招拍掛”時約定了一定比例(5%至10%)的企業(yè)自持租賃住房，要求企業(yè)自持年限不低于10年。為提振企業(yè)投資信心，提高資金流動性，《通知》明確原土地出讓合同中約定的企業(yè)自持租賃住房，由企業(yè)提出申請，經住建、資源規(guī)劃部門審核后，可轉為商品住房上市交易。

問題10：公積金貸款的首付比例有何變化？

　　《通知》明確，首次使用住房公積金貸款購房的，首付比例不低于20%;結清首次住房公積金貸款后，再次使用住房公積金貸款購房的，首付比例不低于25%。以上規(guī)定取消了對房屋建筑面積144平方米以上提高首付比例的要求。

　　如居民家庭申請組合貸款購房，首付比例需同時滿足住房公積金貸款和商業(yè)貸款的要求。商業(yè)貸款和公積金貸款最低首付比例不同時，取高值確定首付比例。

問題11：二孩及以上多子女家庭使用住房公積金貸款購房有何優(yōu)待政策？

　　《通知》明確，多子女家庭使用公積金貸款購買住房的，貸款最高額度在現行信貸政策基礎上提高至1.2倍。即單繳存職工多子女家庭最高貸款額度提高至78萬元，雙繳存職工多子女家庭最高貸款額度提高至102萬元。

　　適用該政策的多子女家庭，是指具有合法婚姻關系，依法撫養(yǎng)至少有一個未成年子女的二孩及以上家庭;有離異婚史的，以撫養(yǎng)權核定子女數量。多子女家庭申請公積金貸款需提高額度的，提供可證明生育關系或依法撫養(yǎng)關系的材料：戶口簿、《出生醫(yī)學證明》、收養(yǎng)登記證、法院判決書或離婚協議等。

問題12：申請住房公積金貸款購買二手住房的貸款年限有何變化？

　　《通知》明確，申請住房公積金貸款購買二手住房的，房屋建成年限不超過30年，貸款期限與房屋建成年限之和延長至不超過40年。需注意以下事項：

　　1. 房屋建成年限，以不動產權證(房產證)測圖時間或評估報告中房屋建成時間至貸款申請時間的最高值認定。

　　2.房屋建成年限超過30年的不予受理

　　3.房屋建成年限不超過30年的，最高可貸款年限=40年-房屋建成年限。

　　例：小王擬購買幸福家園小區(qū)6-1-301號房屋，該房屋建成時間為2005年5月，則房屋建成年限為19年，小王申請公積金貸款最高可貸款年限為21年(40年減19年)。

　　華商報大風新聞記者 白仲夏