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“月供可以降啦”，來自陜西西安的林淞，得知他辦理房貸的建設(shè)銀行近日推出了“先息后本”的還款方式后，迫不及待地提交了申請。

如果申請獲批，在接下來的24個月，林淞每個月只需償還1元的本金，以及3661.52元的利息，對比原來的月供，少還了將近2000元。

來自河南鄭州的業(yè)主也發(fā)現(xiàn)建設(shè)銀行和興業(yè)銀行提供了“先息后本”的選項，這名業(yè)主以建設(shè)銀行為例，稱“剩余20年房貸中，我可以選擇兩年只還利息和1元本金”，從而暫時減少月供金額。

“先息后本”是一種常見于經(jīng)營貸的還款方式，如今在商業(yè)性個人住房貸款領(lǐng)域流行了起來。同時，惠及人群不止已經(jīng)房貸在身的業(yè)主，還有計劃申請商貸的購房者。

時代財經(jīng)了解到，截至6月6日，房貸“先息后本”已在廣州、北京、西安、鄭州、蘇州、清遠(yuǎn)等城市落地，提供“先息后本”的銀行因城而異，涉及銀行包括建設(shè)銀行、興業(yè)銀行、工商銀行、平安銀行、華潤銀行、廣發(fā)銀行等。

此前，商業(yè)性個人住房貸款常見的還款方式只有等額本息和等額本金，現(xiàn)在還款方式花樣頻出，除了“先息后本”，還有“二階段還款”“雙周供”“輕松還”“隨薪供”，以及面向年齡偏高借款人群的“超期月供”。

多地推出房貸“先息后本”

“還貸壓力太大了”，為了暫時歇口氣，房貸還款期限還剩24年的林淞在得知建設(shè)銀行推出“先息后本”之后不久，就通過建設(shè)銀行App的“申請還款計劃調(diào)整”頁面發(fā)起“申請降低月供”。

在隨后出現(xiàn)的“降低月供”頁面，林淞可以自由填寫“最低償還本金”，他填寫了最低額度1元；“降低期數(shù)”一欄提供了1至24期（注：1期為1個月）等24個選項，林淞選擇了頂格的24期；“未還本金后期還款方式”則只有“剩余期限每月分期攤還”的選項。

“這樣，在這2年內(nèi)，我可以減少每個月的月供，約2000塊”，林淞告訴時代財經(jīng)，他原本的月供超過了5600元，而在“先息后本”的頭兩年，他每個月只需要償還1元本金和3661.52元利息。

時代財經(jīng)了解到，截至6月6日，房貸“先息后本”已至少在廣州、北京、西安、鄭州、蘇州、清遠(yuǎn)等城市落地，提供“先息后本”的銀行因城而異，而且部分銀行只針對新增貸款，部分只針對存量貸款，還有一些銀行則同時兼顧新增和存量貸款。

整體而言，市場上“先息后本”的主流方案是最長24至60期的“先息”期數(shù)，在此期間，借款人只需按月付息、無需償還本金，約定期滿后，再在剩余貸款期限內(nèi)按期償還貸款本息。

以廣州為例，根據(jù)房衛(wèi)士平臺，截至6月3日，廣州一共有6家銀行提供“先息后本”的還款方式，包括華潤銀行、廣發(fā)銀行、浦發(fā)銀行、中信銀行、興業(yè)銀行和農(nóng)業(yè)銀行。其中，1家銀行最長“先息”期數(shù)為24期，4家銀行為36期，1家銀行為60期。

時代財經(jīng)以購房者的身份致電一家城商行廣州某支行，個貸經(jīng)理表示符合條件的借款人最長可以申請2年“先息后本”以及28年的等額本息，而某股份制銀行海珠區(qū)某支行個貸經(jīng)理則稱最長3年以及27年的等額本金或等額本息。

相比傳統(tǒng)的等額本息或本金還款方式，選擇“先息后本”意味著借款人還貸能力要弱一些，但銀行對這類借款人的要求并沒有顯著提高。

城商行廣州某支行個貸經(jīng)理告訴時代財經(jīng)，名下有房者符合“先息后本”申請條件，如果名下無房，只要就職的公司是優(yōu)質(zhì)單位也可以，而股份制銀行海珠區(qū)某支行個貸經(jīng)理則表示只要“收入證明覆蓋月供金額兩倍或以上”就可以申請，實際上這也是過往銀行審核申請人還款能力的常見標(biāo)準(zhǔn)。

近期，針對商業(yè)性個人住房貸款，銀行紛紛推出新的還款方式，而此前常見的還款方式只有等額本息和等額本金。在新增還款方式當(dāng)中，除了主流的“先息后本”，市場上還存在“二階段還款”“雙周供”“輕松還”“隨薪供”，以及面向年齡偏高借款人群的“超期月供”。

其中，平安銀行推出的“二階段還款”和興業(yè)銀行的“隨薪供”本質(zhì)上依然是“先息后本”，“輕松還”亦與“先息后本”有相似之處，而“雙周供”是快速還款、節(jié)省利息的方式，借款人每兩周還本付息一次，每期按14天計息，“超期月供”則為年齡偏高的借款人群增加借款年限。

銀行開始“卷”還款方式

“以前如果有一些人買了房但還款能力不足（導(dǎo)致斷供），正常情況下是拍賣斷供房，但現(xiàn)在（存量房貸客戶）還款能力不夠的情況在增多，就不能繼續(xù)使用這個方法了，如果大面積出現(xiàn)斷供將會引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險，而‘先息后本’的還款方式能夠減輕這類客戶的還貸壓力。”廣州大源按揭總經(jīng)理、房衛(wèi)士創(chuàng)始人鄭大源表示。

鄭大源認(rèn)為，無論通過降低首付比例，還是減輕還款壓力的手段來吸引購房者買房，實際上“也是相當(dāng)于為一部分具有還款壓力的二手房業(yè)主減負(fù)，或者加速高庫存新房的去化”，而對部分銀行來說“也是希望（借此）多做一些單，當(dāng)然每個銀行的情況、風(fēng)險意識不一樣”，并非所有銀行都會面向新增房貸客戶提供“先息后本”的選項。

根據(jù)中國人民銀行在今年1月發(fā)布的《2023年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》，2023年末，個人住房貸款余額38.17萬億元，同比下降1.6%，增速比上年末低2.8個百分點。個人住房貸款余額縮水的背后，是還款額度超過銀行投放額度，銀行普遍面臨不小的投放壓力。

某國有六大銀行廣州地區(qū)的一名工作人員告訴時代財經(jīng)，該行面向新增房貸客戶推出“先息后本”的最終目的確實是為了“服務(wù)客戶，把錢貸出去”，但為了控制風(fēng)險，該行既不會主動向客戶推薦“先息后本”，而且“只針對特別優(yōu)質(zhì)的新客戶，每個客戶都要單獨拎出來討論是不是可以執(zhí)行‘先息后本’”。

至于效果，不同業(yè)內(nèi)人士均向時代財經(jīng)表示，辦理“先息后本”的客戶不多。其中，廣州資深房產(chǎn)中介李明稱，其所供職的中介機(jī)構(gòu)目前已有客戶成功操作“先息后本”的房貸申請，“但是這種還款方式利息會更多，如果不是真正缺錢，客戶都不太愿意去做”。

存量房貸客戶買賬的人數(shù)也不多。申請了“先息后本”的林淞表示，建設(shè)銀行App沒有展示“先息”期限結(jié)束后的月供金額。不過，可以確定的是會比調(diào)整還款計劃之前更高，因為“先息”期間的未還的本金會在剩余的22年內(nèi)平攤到月供中。林淞表示自己之所以選擇了這種還款方式，是因為“更傾向于過好當(dāng)下”，也更期待未來存量房貸利率會繼續(xù)降低。不過，據(jù)時代財經(jīng)了解，和林淞持相同想法的人不占多數(shù)。

來自上海的業(yè)主和鄭州的業(yè)主均向時代財經(jīng)表示，“先息后本”會導(dǎo)致整體利息增加、后期還款壓力變大，這是他們面對“先息后本”的選擇卻沒有動心的主要原因。

“‘先息后本’看起來多了一些緩沖時間，但從長遠(yuǎn)來看，負(fù)債卻更高了，選擇‘先息后本’大概是最無奈的情況下才會考慮的選擇，而且前提還是要能保證自己兩三年后能夠續(xù)上正常的還款”，上海業(yè)主劉恬表示。

劉恬直言，如果自己能在后期正常還款，“為了度過兩三年的困難期，我會優(yōu)先考慮向家人、親戚借款，讓他們也賺點利息，而不是把更多的利息給到銀行”。

（文中受訪者林淞、李明、劉恬均為化名）