跟帖評(píng)論自律管理承諾書(shū) 不良信息舉報(bào)電話：陜工網(wǎng)(029-87344649)西部網(wǎng)訊（記者 李卓然 馬晴茹）今年1月1日起，《西安市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》正式實(shí)施（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《市辦法》）。西安物業(yè)費(fèi)進(jìn)入“一費(fèi)制”時(shí)代，你家小區(qū)物業(yè)費(fèi)是漲了還是降了，調(diào)整后有什么具體變化？西部網(wǎng)、陜西頭條記者走訪西安多小區(qū)后發(fā)現(xiàn)，新規(guī)仍在過(guò)渡中，多數(shù)小區(qū)處于業(yè)主投票表決環(huán)節(jié)。
物業(yè)新規(guī)自1月1日起開(kāi)始施行
大多小區(qū)卻仍在征求意見(jiàn)中
西安市融創(chuàng)·南長(zhǎng)安壹號(hào)小區(qū)業(yè)主周先生反映稱(chēng)，小區(qū)物業(yè)此前已貼出通知，將實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)“一費(fèi)制”，但通知里卻說(shuō)調(diào)價(jià)程序需要有一定的過(guò)渡時(shí)間，目前仍按照之前的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。
“小區(qū)通知，物業(yè)費(fèi)收費(fèi)和停車(chē)服務(wù)費(fèi)并非從2021年1月1日起執(zhí)行，物業(yè)企業(yè)需要履行1至3個(gè)月的法定調(diào)價(jià)程序后才能執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)。但我對(duì)此很難理解，為何這么好的政策推行起來(lái)這么緩慢？為何不能在去年新的《市辦法》印發(fā)時(shí)，就著手準(zhǔn)備？”周先生說(shuō)。
周先生告訴記者，目前他們小區(qū)物業(yè)正在進(jìn)行入戶調(diào)研，“但具體什么時(shí)候能執(zhí)行，卻沒(méi)有確定”。
無(wú)獨(dú)有偶，西安中航華府小區(qū)業(yè)主潘女士反映，小區(qū)物業(yè)部門(mén)目前仍繼續(xù)按照舊政策收取物業(yè)費(fèi)、停車(chē)費(fèi)，“雖然給我們通知說(shuō)調(diào)價(jià)程序有1至3個(gè)月的過(guò)渡期，但卻沒(méi)有說(shuō)明過(guò)渡多久，交的錢(qián)會(huì)不會(huì)多退少補(bǔ)，感覺(jué)物業(yè)就是在拖延時(shí)間”。
西部網(wǎng)、陜西頭條記者在采訪中了解到，萬(wàn)科金域東郡、榮城小區(qū)、萬(wàn)象春天等多個(gè)小區(qū)物業(yè)都發(fā)出通知，已經(jīng)啟動(dòng)物業(yè)費(fèi)、停車(chē)費(fèi)調(diào)價(jià)程序，但目前均處于征求業(yè)主意見(jiàn)階段。
政策推進(jìn)存在哪些難點(diǎn)？
規(guī)定程序多、業(yè)主調(diào)研難
多年從事物業(yè)管理行業(yè)的王永（化名）告訴記者，其實(shí)從去年12月份開(kāi)始，西安很多小區(qū)已經(jīng)在推進(jìn)新政落地，但因?yàn)槊總�(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目情況都不同，業(yè)主的認(rèn)知也不一樣，推行難度較大。“很多物業(yè)已經(jīng)在小區(qū)做公示、調(diào)研、反饋等工作，難點(diǎn)主要在于業(yè)主參與時(shí)間，所以調(diào)研方式也比較多元，主要有前臺(tái)咨詢、微信、QQ等方式，線上線下都可以征求意見(jiàn)。”
王永告訴記者，很多中高端小區(qū)原來(lái)定價(jià)實(shí)施的是政府指導(dǎo)價(jià)，物業(yè)費(fèi)1.5元，加電梯費(fèi)0.5元、垃圾費(fèi)0.2元以及附加的增值服務(wù)費(fèi)。
“政策要求，新政未開(kāi)始實(shí)施前可按原標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，但業(yè)主認(rèn)為，自1月起，繳費(fèi)就應(yīng)該按新政要求來(lái)，堅(jiān)持用新政標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)。而很多中高端小區(qū)的原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高于新政規(guī)定的指導(dǎo)價(jià)，這也讓物業(yè)在過(guò)渡期一直處于虧損狀態(tài)，所以，物業(yè)方也想盡快推進(jìn)，及時(shí)止損。”王永說(shuō)。
同樣從事物業(yè)服務(wù)的業(yè)內(nèi)人士趙先生說(shuō)，作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，必須按照主管部門(mén)的要求，履行調(diào)價(jià)程序。但由于涉及到全體業(yè)主的利益，在征求全體業(yè)主有效意見(jiàn)的過(guò)程中，必然需要一個(gè)時(shí)間過(guò)程。“我們只能把政策內(nèi)容、調(diào)價(jià)程序等方方面面，通過(guò)各種渠道讓業(yè)主知曉，盡快征集業(yè)主意見(jiàn)，盡早推動(dòng)政策落地實(shí)施。”
針對(duì)業(yè)主疑問(wèn)，此前西安市發(fā)改委在政策解讀中明確提出，住宅小區(qū)停車(chē)服務(wù)費(fèi)并非自2021年1月1日起即執(zhí)行80元/車(chē)位·月。物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（實(shí)行“一費(fèi)制”）與停車(chē)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)同時(shí)調(diào)整，物業(yè)企業(yè)需履行法定調(diào)價(jià)程序后才能執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)。
執(zhí)行新的物業(yè)收費(fèi)政策時(shí)，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照即將實(shí)施的《民法典》及《市辦法》第三十三條的規(guī)定及時(shí)履行調(diào)價(jià)程序，將物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（實(shí)行“一費(fèi)制”）與停車(chē)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)同時(shí)進(jìn)行調(diào)整，做好新政策的落實(shí)。
也就是說(shuō)，《市辦法》及新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)雖然從2021年1月1日起生效，但物業(yè)企業(yè)須按照《市辦法》的規(guī)定完成發(fā)布方案、征求意見(jiàn)、服務(wù)等級(jí)確認(rèn)、收標(biāo)準(zhǔn)抄送告知等程序，需要一定的過(guò)渡時(shí)間（1至3個(gè)月，根據(jù)小區(qū)具體情況而定），在調(diào)價(jià)程序履行完畢前暫按原合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
政策如何不淪為“一紙空談”？
政府要加強(qiáng)政策執(zhí)行力度
眼下，《市辦法》并沒(méi)有如期而至，不少小區(qū)才剛剛開(kāi)始啟動(dòng)調(diào)價(jià)程序。有業(yè)主擔(dān)心，隨著時(shí)間的推移，這樣的政策會(huì)不會(huì)最后成為“一紙空談”？
對(duì)此，陜西省社科院熱點(diǎn)問(wèn)題專(zhuān)家王曉勇認(rèn)為，新的《市辦法》出臺(tái)既是對(duì)政府執(zhí)行力的考驗(yàn)，但預(yù)留的1至3個(gè)月過(guò)渡期限，也讓不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)鉆了空子，“如果政府不能堅(jiān)決推行《市辦法》，估計(jì)很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)也就會(huì)不了了之。”
王曉勇說(shuō)，在事關(guān)民生問(wèn)題方面，政府要維護(hù)業(yè)主利益，加強(qiáng)政策執(zhí)行力度，制定懲處辦法，對(duì)違規(guī)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)懲；業(yè)主要學(xué)會(huì)運(yùn)用法律武器，維護(hù)自己的權(quán)益；物業(yè)服務(wù)企業(yè)要著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，以服務(wù)為本，利民惠民，加快推進(jìn)《市辦法》落地生效。
“可以建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任人制度，對(duì)拒不執(zhí)行新規(guī)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行懲處，別讓利民的好政策只是‘聽(tīng)起來(lái)美’。”王曉勇說(shuō)。
記者了解到，日前，西安市市場(chǎng)監(jiān)管局要求，按照《市辦法》中“各級(jí)市場(chǎng)監(jiān)督管理部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)超過(guò)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)、不實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)等價(jià)格違法行為，依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)以及規(guī)定進(jìn)行查處”的職責(zé)分工，其將積極配合發(fā)改委、住建部門(mén)和街辦、社區(qū)的工作，暢通12315投訴舉報(bào)，對(duì)違反《價(jià)格法》等相關(guān)法規(guī)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為將進(jìn)行查處。
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物業(yè)一費(fèi)制適用于哪些區(qū)域、哪類(lèi)小區(qū)？
未成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)、保障性住房等
西部網(wǎng)、陜西頭條記者梳理發(fā)現(xiàn)，根據(jù)《陜西省定價(jià)目錄》《陜西省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照物業(yè)服務(wù)的不同性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)；需要實(shí)行物業(yè)費(fèi)“一費(fèi)制”和降低停車(chē)服務(wù)費(fèi)的住宅小區(qū)存在范圍限制。
未成立業(yè)主大會(huì)的住宅小區(qū)（多層、高層）、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和停車(chē)服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，《市辦法》制定了與物業(yè)服務(wù)等級(jí)相對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度。政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為最高限價(jià)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主需結(jié)合本住宅項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容等情況，在政府指導(dǎo)最高限價(jià)的范圍內(nèi)約定本住宅項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和停車(chē)服務(wù)費(fèi)具體標(biāo)準(zhǔn)。
已成立業(yè)主大會(huì)（業(yè)委會(huì)）的，以及別墅、公寓、商住綜合樓中的住宅、非住宅類(lèi)型（如辦公、商鋪）等政府定價(jià)范圍以外的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車(chē)服務(wù)費(fèi)及其他服務(wù)費(fèi)（特約、增值服務(wù)等）實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不強(qiáng)制要求執(zhí)行物業(yè)費(fèi)“一費(fèi)制”和新的停車(chē)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，是否調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)雙方協(xié)商，通過(guò)合同約定。
物業(yè)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)適用新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋區(qū)及高新、經(jīng)開(kāi)、曲江、浐灞、國(guó)際港務(wù)區(qū)、航天基地等城市建成區(qū)范圍內(nèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為。
西咸新區(qū)、長(zhǎng)安、高陵、藍(lán)田、閻良、臨潼、周至、鄠邑按照《陜西省定價(jià)目錄》規(guī)定的定價(jià)權(quán)限，可參照《市辦法》中的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，也可根據(jù)轄區(qū)內(nèi)實(shí)際情況自行制定。
調(diào)整后的物業(yè)費(fèi)實(shí)行“一費(fèi)制”各等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（來(lái)源：西安市發(fā)改委）
實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)費(fèi)及停車(chē)服務(wù)費(fèi)怎么調(diào)整？
停車(chē)費(fèi)降低、物業(yè)費(fèi)實(shí)行“一費(fèi)制”
根據(jù)《市辦法》規(guī)定，調(diào)整后的物業(yè)費(fèi)實(shí)行“一費(fèi)制”，將公攤電費(fèi)、電梯費(fèi)納入其中，高層一級(jí)服務(wù)每月2.2元/平米，二級(jí)服務(wù)每月1.9元/平米，三級(jí)服務(wù)每月1.5元/平米，等外服務(wù)每月1.2元/平米。
住宅小區(qū)停車(chē)服務(wù)費(fèi)調(diào)整為室內(nèi)停車(chē)場(chǎng)一類(lèi)每月80元/車(chē)位、二類(lèi)每月60元/車(chē)位兩個(gè)類(lèi)別，并明確室內(nèi)停車(chē)場(chǎng)類(lèi)別標(biāo)準(zhǔn)。露天機(jī)動(dòng)車(chē)停放場(chǎng)所不分類(lèi)別，停車(chē)服務(wù)費(fèi)調(diào)整為每月60元/車(chē)位。室內(nèi)臨時(shí)停車(chē)一類(lèi)由原來(lái)的8小時(shí)為一次5元，調(diào)整為4小時(shí)為一次2.5元，二類(lèi)由原8小時(shí)為一次4元，調(diào)整為4小時(shí)為一次2元等。露天臨時(shí)停車(chē)調(diào)整為4小時(shí)為一次2元。對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非機(jī)動(dòng)車(chē)及摩托車(chē)停車(chē)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
那么，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行等級(jí)服務(wù)、等級(jí)收費(fèi)，那物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)如何確定呢？
依據(jù)《西安市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)由高到低設(shè)定為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、等外四個(gè)等級(jí)，按照高層、多層分別制定。各等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)均由“基本要求”“房屋管理”“共用設(shè)施設(shè)備”“公共秩序維護(hù)”“保潔服務(wù)”“綠化養(yǎng)護(hù)管理”“社區(qū)文化建設(shè)”等七大項(xiàng)內(nèi)容組成。
在客服管理中，一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)要求項(xiàng)目客服人員人均服務(wù)戶數(shù)不多于500戶。物業(yè)管理區(qū)域設(shè)有服務(wù)接待中心，有固定的辦公場(chǎng)所，設(shè)置并公示24小時(shí)服務(wù)電話；“共用設(shè)施設(shè)備”服務(wù)項(xiàng)目要求實(shí)行24小時(shí)報(bào)修受理值班制度；“公共秩序維護(hù)”服務(wù)項(xiàng)目要求設(shè)有安防監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)的，應(yīng)設(shè)置24小時(shí)值守，并依法保留錄像資料。在“保潔服務(wù)”中對(duì)于小區(qū)各設(shè)施的清潔次數(shù)也有要求。
同樣，《西安市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》中對(duì)于二、三級(jí)物業(yè)服務(wù)也有明確要求。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依據(jù)《標(biāo)準(zhǔn)》確定本物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)等級(jí)、對(duì)應(yīng)的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)與業(yè)主通過(guò)《前期物業(yè)服務(wù)合同》或《物業(yè)服務(wù)合同》確定物業(yè)服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。服務(wù)等級(jí)經(jīng)物業(yè)項(xiàng)目所在區(qū)縣、開(kāi)發(fā)區(qū)住建部門(mén)認(rèn)定，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)抄送告知同級(jí)發(fā)改部門(mén)和市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)。
如果業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意該找哪個(gè)部門(mén)投訴？
由各級(jí)發(fā)改委、住建和市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)分工負(fù)責(zé)
根據(jù)《市辦法》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)的監(jiān)管按照統(tǒng)一政策、屬地管理原則，實(shí)行市、區(qū)（縣）分級(jí)管理，由各級(jí)發(fā)改委、住建和市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)分工負(fù)責(zé)：
物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定——市發(fā)改委負(fù)責(zé)牽頭制定西安市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法和物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其他有關(guān)政策規(guī)定；各級(jí)發(fā)改部門(mén)負(fù)責(zé)做好物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策貫徹落實(shí)、宣傳培訓(xùn)等物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督管理工作。
物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和管理行為的監(jiān)管——市住建局按照法律法規(guī)規(guī)定，制定物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)政策規(guī)定；各級(jí)住建部門(mén)負(fù)責(zé)做好物業(yè)服務(wù)相關(guān)政策貫徹落實(shí)、宣傳培訓(xùn)，加大對(duì)物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督檢查，將物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量納入物業(yè)企業(yè)信用信息管理，建立守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制。
物業(yè)違規(guī)收費(fèi)問(wèn)題的查處——各級(jí)市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)超過(guò)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)、不實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)等價(jià)格違法行為，依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)以及規(guī)定進(jìn)行查處。
物業(yè)服務(wù)合同的簽訂、合同履行等涉及民事法律關(guān)系的問(wèn)題，需要業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)協(xié)商或法律途徑解決。
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