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　　廣州、南通、東莞等城市房地產(chǎn)信貸出現(xiàn)寬松后，西安的房貸利率和放款周期有變化嗎?

　　華商報(bào)記者實(shí)地走訪新房和二手房市場(chǎng)了解到，9月份以來(lái)，西安樓市整體遇冷，成交量下滑，致使貸款額度被累積到四季度。雖然各家銀行對(duì)于房貸利率并未松動(dòng)或下調(diào)，但基本1個(gè)月時(shí)間就能放款，且當(dāng)前各銀行額度充足。

　　對(duì)于購(gòu)房者而言屬于信貸邊際改善時(shí)期，可抓住時(shí)機(jī)，果斷入手。

　　新房：成交下滑，信貸額度被釋放

　　從11月的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，平銷項(xiàng)目占比超過(guò)6成，中簽率有所攀升，而同時(shí)開(kāi)盤冷熱不均現(xiàn)象明顯。剛需及主城區(qū)高性價(jià)比改善項(xiàng)目去化依然很好，比如曲江的海德堡、高新的天地源云水天境、御錦城等，在11月份都迎來(lái)了100%去化率的開(kāi)盤成績(jī)，但外圍區(qū)域去化依然不理想。

　　保利投顧西安公司數(shù)據(jù)顯示，10月份，西安商品住宅供應(yīng)僅55萬(wàn)方，環(huán)比下降51%，同比下降58%，供應(yīng)收縮明顯。而成交方面，10月份商品住宅成交106萬(wàn)方，環(huán)比下降17%，同比下降33%，整體市場(chǎng)熱度回落。價(jià)格層面，受剛需項(xiàng)目趨少、改善項(xiàng)目占比增多的影響，價(jià)格依然呈小幅上漲態(tài)勢(shì)。

　　金融機(jī)構(gòu)從業(yè)者周文豪介紹，今年全國(guó)各城市的土地市場(chǎng)大規(guī)模流拍及西安的流拍都是近20年來(lái)罕見(jiàn)的。另外，新房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有降，成交量也大幅下滑。今年以來(lái)，西安月成交量基本在3000套甚至更少，一般來(lái)講應(yīng)維持在6000套以上。

　　供求及量?jī)r(jià)直接影響到市場(chǎng)熱度。貝殼研究院分析，三季度以來(lái)，信貸政策對(duì)二手市場(chǎng)產(chǎn)生了較大沖擊，并向上傳導(dǎo)至新房及土地市場(chǎng)，樓市快速遇冷下，釋放出房貸額度。

　　二手房：市場(chǎng)“回溫”艱難，多數(shù)業(yè)主持續(xù)觀望

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)曲江一門店負(fù)責(zé)人告訴記者，自從指導(dǎo)價(jià)以來(lái)，門店的咨詢客戶和成交量一路下滑，房源總價(jià)下調(diào)70—80萬(wàn)元的房源才會(huì)吸引意向購(gòu)房者咨詢，一般下調(diào)一二十萬(wàn)元的根本無(wú)人問(wèn)津。上周，曲江紫汀苑一業(yè)主緊急拋售一套房源，直接降價(jià)220萬(wàn)元，咨詢的人很多，但最終還是沒(méi)有人買。

　　這位負(fù)責(zé)人表示，相比較之前，現(xiàn)在的信貸環(huán)境寬松了很多，利率暫時(shí)沒(méi)有下調(diào)，放款周期縮短了，但是這對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，幾乎不會(huì)影響他們購(gòu)房的決策，主要還是要看價(jià)格。

　　目前購(gòu)房者的觀望情緒非常強(qiáng)，剛需購(gòu)房者沒(méi)有實(shí)力購(gòu)買二手房，只能被擠壓到新房市場(chǎng)去參與搖號(hào)。而受指導(dǎo)價(jià)格影響，普通家庭也不著急出售，買賣雙方都在觀望。后期來(lái)看，整體市場(chǎng)處于下行趨勢(shì)。

　　長(zhǎng)安區(qū)域德佑南長(zhǎng)安街壹號(hào)店的工作人員介紹，10月份門店的成交量為零。11月份截至24日，成交量也僅為3套。成交量在降，但房源掛牌價(jià)依然比較堅(jiān)挺。

　　曲江新區(qū)紫薇曲江意境的房源掛牌價(jià)也出現(xiàn)了“大跳水”，一居室50平方米的戶型有業(yè)主掛牌價(jià)為90萬(wàn)元，而小區(qū)同類型房源此前的最高成交價(jià)為133萬(wàn)元。小區(qū)樓下鏈家門店的工作人員介紹，主要是業(yè)主著急出售，低于市場(chǎng)價(jià)，甚至是低于指導(dǎo)價(jià)出手，但僅限全款購(gòu)買。畢竟這類屬于少數(shù)，多數(shù)業(yè)主還是觀望的心態(tài)，不著急賣的還是想再等等。

　　銀行：信貸政策趨穩(wěn)，放貸速度明顯加快

　　貝殼研究院西安分院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，10月份，西安房貸主流首套利率為5.85%，二套利率6.05%，均與9月份保持相同。放貸時(shí)間上，有所松動(dòng)，基本1個(gè)月內(nèi)可以實(shí)現(xiàn)放款。此外，由于三季度新房和二手房市場(chǎng)成交量驟減而釋放出來(lái)的房貸額度，預(yù)計(jì)四季度各銀行的額度會(huì)有所增加，信貸供應(yīng)將偏向供大于求。

　　新房市場(chǎng)遇冷導(dǎo)致房企風(fēng)險(xiǎn)和二手房市場(chǎng)活躍度下降，同時(shí)市場(chǎng)預(yù)期和情緒產(chǎn)生過(guò)度回調(diào)。根據(jù)信貸政策緩和的趨勢(shì)，預(yù)計(jì)四季度，需求端將逐步獲得改善和釋放。

　　中冶奧體云璟、華潤(rùn)紫云府、金地玖峯匯等樓盤置業(yè)顧問(wèn)介紹，目前項(xiàng)目合作的銀行在放款速度上明顯快了，但是利率沒(méi)有下調(diào)，年底銀行額度還比較寬裕。

　　記者走訪市場(chǎng)也了解到，目前各家銀行多數(shù)執(zhí)行的貸款利率為5.90%，二套利率為6.15%，額度也明顯寬裕不少。究其原因，主要受金融政策對(duì)房地產(chǎn)支持的影響，監(jiān)管部門頻頻發(fā)聲，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)滿足房企、個(gè)人購(gòu)房者的合理信貸需求，防范金融機(jī)構(gòu)出現(xiàn)對(duì)涉房貸款一刀切。

　　建設(shè)銀行陜西省分行的工作人員介紹，近期省行旗下各行額度充裕，放款效率明顯提升，也在著力清理之前積壓的未放款按揭件。一手房正常一個(gè)月可完成放款，二手房在兩個(gè)月左右。除了政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響之外，其實(shí)也有為明年一季度業(yè)績(jī)做準(zhǔn)備的因素。

　　>>專家解讀

　　政策窗口期

　　有需求購(gòu)房者可及時(shí)出手

　　周文豪分析，針對(duì)過(guò)冷的市場(chǎng)現(xiàn)狀，為保障購(gòu)房者合法利益，央行和國(guó)家出臺(tái)相關(guān)政策，在按揭這個(gè)口上，金融政策開(kāi)始放松。各地放松有先后，幅度也不同。但目前這些小的金融政策無(wú)法改變市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)作為樞紐型、平臺(tái)型行業(yè)不能簡(jiǎn)單地“托而不舉”，后市可能還會(huì)進(jìn)一步放松政策。對(duì)于有需求的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，正好在這個(gè)過(guò)渡階段有寬松的條件和資格挑選房源，現(xiàn)在是合適的窗口期。

　　“丁祖昱評(píng)樓市”指出，短期內(nèi)，居民按揭貸款將迎來(lái)邊際改善，年底房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒂兴�轉(zhuǎn)暖，但成交整體回升幅度有限。房企需要做好苦熬“寒冬”的準(zhǔn)備，并積極開(kāi)展“自救”，加強(qiáng)銷售回款仍是第一要?jiǎng)?wù)。

　　貝殼西安研究院分析，新房放款周期縮短表明購(gòu)房信貸環(huán)境在邊際改善，后期二手房信貸環(huán)境或?qū)⒏�進(jìn)改善。銀行放款周期的縮短，有利于購(gòu)房預(yù)期的改善，對(duì)市場(chǎng)成交的穩(wěn)定起到積極作用。受市場(chǎng)成交持續(xù)低迷的影響，業(yè)主對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期也在逐步回歸理性。 

       華商報(bào)記者 杜蒙 狄芳